Boligen

For byggherren eller beboere?

Publisert 01. februar 2017
Det rivertzke kvartal, Sagene, Oslo. Kristen Rivertz 1911-12. Foto: Helge Høifødt/wikimedia commons
Artikkel

Mellom barken og veden

Av Bård Isdahl, Sven Erik Svendsen

Boligprosjekt med knappe utearealer. Fra Nye Major, Oslo. Arkitekt: Arcasa Arkitekter. Foto: Bård Isdahl
Foto: Bård Isdahl

Mellom barken og veden

Hvilket ansvar har arkitektene for boligkvaliteten? Og hvem skal arkitektene egentlig representere i dagens boligutvikling: byggherren eller brukerne? 

50% av leilighetene er nordvendte. Fra Carl Berner Terrasser, Startbos leiligheter i Sinsenveien, Oslo. Arkitekter: Voll Arkitekter AS.

50% av leilighetene er nordvendte. Fra Carl Berner Terrasser, Startbos leiligheter i Sinsenveien, Oslo. Arkitekter: Voll Arkitekter AS.

50% of the flats are north-facing. From Carl Berner Terrasser, Oslo.

Selv om arkitektrollen har endret seg betydelig over tid, befinner arkitekten seg generelt i en uavklart posisjon mellom den som betaler for og den som bruker et bygg. Spesielt påtakelig er dette i boligsektoren, hvor hensynet til beboerne har hatt en tendens til å komme i bakgrunnen. I plan- og prosjekteringsprosesser figurerer beboerne mest som statistikk og kjøpekveg.

Det er nesten bare i eneboligprosjektering at arkitektens profesjonelle rolle fremdeles er entydig, og det relativt enkle og nære forholdet mellom bruker og arkitekt, sammen med en tilsynelatende høy grad av frihet for arkitekten, er kanskje en av grunnene til at eneboligen, og særlig arkitektens egen enebolig, har blitt en tidsskriftgjenganger.

Samtidig som stadig flere initiativtakere og prosjektgjennomførere omtales som ”arkitekten bak” ulike tiltak, reduseres den prosjekterende arkitektens muligheter til å påvirke boligkvaliteten i massebyggeriet. Men i enkelte andre roller har arkitekter en viss påvirkningskraft overfor oppdragsgivere, myndigheter og politikere, og dette er roller som kan utnyttes vesentlig bedre enn i dag.

Prosjekterende arkitekter under press

Det er vårt bestemte inntrykk at arbeidsforholdene for boligprosjekterende arkitekter i de største byene gradvis har blitt mer presset i løpet av siste tjueårsperiode.1 For det første har honorarstørrelsen regnet i prosent av anslåtte byggekostnader gått ned2, samtidig som oppgavens volum har gått opp: Boligprosjekterende arkitekter klager over de kommunale dokumentasjonskravene som medfører mye tid til papirarbeid på bekostning av utvikling og nyskaping. I tillegg kommer byggeforskriftenes nye bestemmelser om miljøvennlige løsninger og universell utforming, noe mange arkitekter opplever som kompliserende faktorer, blant annet fordi flere fag involveres i prosessene. 

For det andre har tidspresset økt: Vanlig kontraktsfestet prosjekteringstid er blitt uforsvarlig kort.3 Dessuten skjer det ofte at delanalyser og beslutninger som tidligere etterfulgte hverandre, nå går parallelt, for eksempel ved at målkjeder og planløsninger avklares allerede i reguleringsfasen. Hvis ingen nye momenter eller komplikasjoner kommer inn på et senere stadium, kan dette føre til en mer kompakt og smidig gjennomføring av hele byggesaken. Men det kan like gjerne oppstå problemer hvis vesentlige endringer legges inn i et prosjekt der leilighetene allerede er solgt. Hos mindre profesjonelle utbyggere vil slike problemer opptre hyppigere enn hos de mer profesjonelle. Riktignok har datateknologien gjort en rekke prosjekteringsprosesser enklere og smidigere. Men med pressede tidsmarginer kan den nye teknologien lett føre til at en lar seg friste til ukritisk å resirkulere gamle løsninger.

For det tredje fortoner prosjekteringsprosessene seg som mer oppstykket enn tidligere: Lokale markedsforhold som endrer seg underveis kan føre til at leilighetssammensetningen kastes om i ellevte time. Med totalentrepriser kan arkitektene oppleve at honoraret blir presset i detaljprosjektfasen, og at andre arkitekter overtar oppdraget for et lavere honorar.

Boligprosjekt med knappe og mørke utearealer. Fra Wexelsplass borettslag, Oslo. Arkitekt: Heggelund & Koxvold. Foto: Bård Isdahl

Boligprosjekt med knappe og mørke utearealer. Fra Wexelsplass borettslag, Oslo. Arkitekt: Heggelund & Koxvold.

Urban housing with narrow and dark outdoor areas. From Wexelsplass, Oslo.

Foto: Bård Isdahl
Boligprosjekt med knappe og mørke utearealer. Fra Grønlandskvartalene. Arkitekt: Arcasa Arkitekter. Foto: Bård Isdahl

Boligprosjekt med knappe og mørke utearealer. Fra Grønlandskvartalene. Arkitekt: Arcasa Arkitekter.

Urban housing with narrow and dark outdoor areas. From Grønlandskvartalene, Oslo.

Foto: Bård Isdahl

His master’s voice?

I et større boligprosjekt kan det være vanskelig å bedømme om årsakene til styrker og svakheter først og fremst ligger hos de involverte arkitektene eller i premissene hos oppdragsgivere og myndigheter. Men begge sider påvirker hverandre gjensidig, innenfor overordnede rammer som makroøkonomi, demografi, rentenivå, større politiske og ideologiske bevegelser osv. Også arkitekter er barn av sin tid og dens ideologi og forretningsbetingelser, og kan lett bli for nærsynte i samtaler om boligkvalitet. 

“... i de lukkede rom der arkitektene diskuterte med sine oppdragsgivere  – opptrådte de faktisk som arkitekter eller som nikkedukker?”

Det skjer dessverre for ofte at arkitekter setter sitt navn under boligprosjekter med knappe og mørke utearealer, med lange altanganger, med en stor andel ensidig nordvendte leiligheter, med planløsninger uten påtakelige bruksmuligheter eller med gudsjammerlig triste fasader. I slike tilfeller skulle man gjerne ha vært flue på veggen i de lukkede rom der arkitektene diskuterte med sine oppdragsgivere – opptrådte de faktisk som arkitekter eller som nikkedukker?

Kommentarer fra arkitekter som har opplevd at prosjektet er blitt fratatt grunnleggende kvaliteter underveis, kan grovt sagt deles i to kategorier: I det ene tilfellet beskriver arkitekten selve prosessen fra et godt utgangspunkt til et sørgelig resultat. I dette kan det både ligge en selvkritikk og en kritikk av oppdragsgiverens premisser. I det andre tilfellet går arkitekten god for resultatet og dermed for oppdragsgivers premisser. Tilsynelatende går det her et skille mellom arkitekter med høy kontra lav faglig integritet. Men én og samme arkitekt kan komme med begge typer kommentar, avhengig av om vedkommende snakker til innforståtte personer eller i et forum der uttalelsene kan lekke videre til kommende oppdragsgivere.

Hos prosjekterende arkitekter vil både evne og vilje til å skape kvalitet i prosjektene, samt å argumentere for kvaliteter innad i en prosjektgruppe, nødvendigvis variere sterkt. Men arkitekter som har jobbet tett med samme oppdragsgivere i en årrekke står i fare for én dag å innse at deres egne kvalitetsoppfatninger har sklidd av gårde parallelt med oppdragsgivernes markedstaktikk. Om du på den annen side nekter å gå på akkord med bedre vitende eller jobbe for småpenger, finnes det alltid minst én kollega der ute som gjør det – med glede eller av nødvendighet.   

Boligprosjekt med knappe utearealer. Fra Nye Major, Oslo. Arkitekt: Arcasa Arkitekter. Foto: Bård Isdahl

Boligprosjekt med knappe utearealer. Fra Nye Major, Oslo. Arkitekt: Arcasa Arkitekter.

Urban housing with narrow and dark outdoor areas. From Nye Major, Oslo.

Foto: Bård Isdahl
Nye Gamlebyen fikk Gråbeinprisen i 2008 for nordvendte og mørke uterom. Arkitekt: Arcasa Arkitekter. Foto: Bård Isdahl

Nye Gamlebyen fikk Gråbeinprisen i 2008 for nordvendte og mørke uterom. Arkitekt: Arcasa Arkitekter.

Urban housing with narrow and dark outdoor areas. From Nye Gamlebyen, Oslo.

Foto: Bård Isdahl

Samarbeid eller konkurranse?

Det er begrenset hvor mye de enkelte arkitekter eller firmaer kan påvirke de grunnleggende kvalitetene i boligprosjektene gjennom selve oppdragssituasjonen. Skal vi kunne påvirke premissene for vår egen yrkesutøvelse på dette feltet, må et flertall av boligprosjekterende arkitekter opptre samlet. 

“I kommunal planlegging og forvaltning virker bildet vesentlig lysere enn innenfor byggebransjen.” 

NAL hadde tidligere en avtalenorm for arkitektoppdrag som anga en felles beregningsmetodikk for honorarstørrelser og andre avgjørende premisser. Gjennom anstendige honorarstørrelser sikret normen arkitektene tid til å gjennomarbeide prosjektene. På tross av enkelte logiske brister i normen sto de fleste arkitektene samlet bak den, og oppdragsgiverne respekterte den vanligvis. Men i 1988 gjorde nye konkurranselover avtalenormen til historie. Senere har Konkurransetilsynet også pålagt NAL å endre formuleringer i de etiske reglene som antydet at arkitekter hadde krav på et forsvarlig honorar og burde vente med å overta et prosjekt etter en kollega dersom forrige oppdrag ikke var formelt avsluttet.4 Så lenge den nyliberalistiske tankegang rår, ser det ut til at lovverket vil regulere privatpraktiserende arkitekter mer som innbyrdes konkurrenter enn som samarbeidende fagfeller. 

Arkitekter i offentlig sektor

I kommunal planlegging og forvaltning virker bildet vesentlig lysere enn innenfor byggebransjen. Arkitekter i de større byenes plan- og bygningsetater har gjennomgående sterke påvirkningsmuligheter på boligkvaliteten gjennom daglig skjønnsutøvelse i byggesaksbehandlingen, gjennom arbeid med reguleringsbestemmelser og mer generelle planer og retningslinjer.5 Eksempelvis har arkitekter hatt sentrale posisjoner i utarbeidelsen av Plan- og bygningsetatens banebrytende forslag til normer for leilighetsfordeling og uteromsutforming i nye boligprosjekter i Oslo indre by. 

I Husbanken har arkitekter og planleggere også spilt en spesielt strategisk rolle. Da de kom til Husbanken som et resultat av at boligdirektoratet ble flyttet dit i 1965, brakte de med seg kvalitetskrav til boliger som skulle Husbank-finansieres. Arkitektene brakte trolig også med seg en annen kultur, som til tider kunne utfordre den interne husbankkulturen – det ble for eksempel stilt spørsmålstegn ved hvorvidt arkitektene skulle drive fullverdig saksbehandling i stedet for ren arkitektvirksomhet. Etter hvert ble bankens arkitektkontor nedlagt og arkitektene fordelt på lånekontorene. Arkitektene i Husbanken betraktet seg selv som forsvarere av boligkvaliteten og fikk i 1992 kjempet igjennom et nytt lånesystem basert på kvalitetskrav. Etter at minstestandarden ble fjernet for godt i 2005, skal de få gjenværende arkitektene i Husbanken primært beskjeftige seg med statlig prioriterte kvalitetsområder som utsatte grupper, miljø og universell utforming. 

Dersom stat og kommuner skal ta et sterkere ansvar for boligkvaliteten, vil arkitektene være nøkkelfigurer. Det bør ansettes flere kvalifiserte arkitekter i strategiske posisjoner både i stat og større kommuner, og dermed kreves det trolig flere midler til stillinger i planapparatet.

Arkitekter i forskning 

Norsk forskning er for det meste avhengig av brukerfinansiering, men i boligsektoren – som har svært mange brukere – finnes det nesten ikke midler, og det produseres derfor langt fra nok systematisert kunnskap. Med mangel på etterprøving og analyser av boliger og byområder i bruk, vet fagfolk også for lite om konsekvensene av det de sitter og planlegger. 

“Norsk forskning er for det meste avhengig av brukerfinansiering, men i boligsektoren – som har svært mange brukere – finnes det nesten ikke midler.”

Så lenge det har eksistert boligforskning i dette landet, har arkitekter spilt en sentral rolle i utformingen av det rent vitenskapelige grunnlaget for boligkvalitetstenking, -normer og -krav, men omfanget er spinkelt. Det finnes midler til finansiering av kunstnerisk utsmykking av offentlige bygg; en tilsvarende ordning for boligprosjekter i en viss størrelsesorden kunne innføres for å sikre nødvendig empiri og evaluering. Et slikt kunnskapstilfang vil både kunne gi myndigheter og bransje et bedre grunnlag for å fatte beslutninger i planlegging og prosjektering av nye by- og boligområder og i omformingen av de eksisterende.

Kritikk og debatt 

Boligutforming og byutvikling har lav politisk prioritet, og i en markedsstyrt bransje med relativt kortsiktige interesser har mer langsiktige brukerkrav, og større omtanke for en mer ressurs- og miljøvennlig utvikling, vanskelig for å få gjennomslag. Det vil konstant være behov for både å ta opp de interessemotsetningene i sektoren som alltid har eksistert – og kanskje viktigere – på et yrkesmessig grunnlag utfordre forutsetningene for faglig virksomhet.

Arkitekter i praksis – de som sitter på primærerfaringene – er så godt som helt fraværende i den boligpolitiske debatten. På den måten har man stilltiende også fraskrevet seg innflytelse og påvirkningsmuligheter, og satt seg selv på sidelinjen i samfunnsdebatten.

Men det har ikke alltid vært slik. Boligreformbevegelsen fra siste del av 1800-tallet representerer starten på en tradisjon hvor fagfolk med sine erfaringer – riktignok med ulike motiver – deltar i en aktuell politisk debatt. Denne blandingen av samfunnsmessig innsats og profesjonell virksomhet ble ført videre i mellomkrigstiden, først i den hovedsakelig kommunale satsingen og senere med oppstarten av boligkooperasjonen. Tidsskriftet PLAN – som forøvrig var delfinansiert av Kristian Rivertz og utgått fra Socialistiske Arkitekters Forening – er et eksempel fra 30-årene på fagfolk som politiske agitatorer. 

Dette var også et framtredende trekk i den første etterkrigstiden, og dukket opp igjen med KANAL i begynnelsen av 70-årene. KANAL var en løs sammenslutning som på et faglig grunnlag propaganderte for en alternativ og mer brukervennlig planlegging, og bestod for det meste av arkitekter i praksis og av forskere.

KANALs etterfølger, Forum for Sosial Boligbygging, levde i noen år en anonym, men i og for seg interessant tilværelse i OAFs kjeller, hovedsakelig med presentasjoner og diskusjoner av prosjekter på tegnebrettet. Aktivitetene der forble interne og det var ikke særlige ambisjoner om å nå ut av kjellerlokalene, og det var få tilløp til offentlig debatt. 

Selvsensur

I Byboligaksjonen som ble startet i 2008 og som hadde som formål å sette de nye byboligene – og spesielt høye utnyttelser og mangelfull utforming av uterom – på dagsorden, er det meget påfallende at ingen yngre fagfolk eller arkitekter i praksis deltok; riktignok viste en del offentlige ansatte interesse for tiltaket, men de trakk seg av ulike grunner ut da det ble klart at man ønsket mer enn en intern debatt.

Byboligaksjonen delte også ut den såkalte Gråbeinprisen for dårlige uterom i Oslo. Hensikten med utdelingen av Gråbeinprisen var å framprovosere debatt. Og Plan- og bygningsetaten gikk heftig ut i pressen og forsvarte sine egne vedtak. Enkelte beboere forsvarte sine boligkjøp. Flere utbyggere og arkitekter angrep juryen, men bare via e-post, ikke i dagspressen eller fagpressen. Da aktivistgruppen – som hovedsakelig besto av statlig ansatte og pensjonerte arkitekter – forsøkte å rekruttere privatpraktiserende eller privatansatte fagfeller, fikk den mange sympatierklæringer, men ingen våget å gå ut med slike meninger offentlig av frykt for å miste oppdrag og jobbmuligheter. 

En sterkere markedsstyring av boligsektoren har tydeligvis lagt en demper på et slikt tosidig engasjement både for folk i praksis og i byråkratiet. Dessuten virker det som om arkitekter i forskning og høyere utdanning i varierende grad må ta hensyn til både oppdragsgivere og ledelse før de tar i bruk mer aksjonspregede arbeidsformer. I praksis opplever kanskje de fleste kommunalt og statlig ansatte arkitekter et forbud mot å hevde egne meninger om ens eget arbeidsområde i det offentlige rom. Dermed forsvinner mye nyttig informasjon, og utveksling av erfaringsbasert kunnskap mellom ulike typer fagfolk vanskeliggjøres.

Det rivertzke kvartal, Sagene, Oslo. Kristen Rivertz 1911-12. Foto: Helge Høifødt/wikimedia commons
Foto: Helge Høifødt/wikimedia commons

Det rivertzke kvartal, Sagene, Oslo. Kristen Rivertz 1911-12.

Housing at Sagene, Oslo. Architect: Kristen Rivertz, 1911-12.

Utdanningen 

På lang sikt ligger det også et håp om at utdanningen av arkitekter, landskapsarkitekter og planleggere klarer å frambringe dyktigere og mer bevisste boligplanleggere. Her ligger det imidlertid en klar pedagogisk utfordring for de fleste arkitektskoler, og den vil ha flere fasetter. For eksempel bør det være plass til andre arkitekttyper enn de raffinerte, kompromissløse og individuelle arkitekthelter i forbildegalleriet. Det går med andre ord an å hevde at Frode Rinnans skikkelse ruver like tungt i norsk etterkrigsarkitektur som Sverre Fehns. De står for hvert sitt svært forskjellige sett av kvaliteter, og komplementerer hverandre. 

Samtidig med en mer nyansert undervisning må studentene også realitetsorienteres mot planleggingens samfunnsmessige premisser, inkludert arkitektenes barske vilkår. Med tanke på en mer strategisk posisjonering burde arkitektskolene dessuten styrke boligundervisningen, men dessverre svekkes den faktisk fra år til år de fleste steder. I konkurranse med nye fag som forberedende prøve i filosofi og innføring i datahåndtering har noe i studieplanene måttet vike; mange steder har det vært boligplanlegging, med den begrunnelsen at boligen egentlig ikke er en mer spesiell bygningstype enn de fleste andre og derfor ikke trenger ”særskilt” behandling i undervisningen. Det er bare press fra bransjen som kan oppjustere status og omfang på boligen i arkitektutdanningen. 

Norske Arkitekters Landsforbund

Boligplanlegging griper direkte inn i hverdagen til folk flest, og med urbaniseringen dreier det seg stadig mer om byboliger. Men de to siste tiårenes kvalitetssenking på byboligprosjektene kan ikke fortsette. Vi må konstatere at boligkvalitet fortsetter å være et ikke-tema blant politikerne, både på stortings- og lokalnivå, riktignok med noen få hederlige unntak.6 Hverken myndigheter eller byggebransje har brukt de siste årenes krise med byggestopp til å ta en tenkepause, og typisk nok tar regjeringens boligutvalg ikke opp fysisk boligkvalitet. arkitektur.nå inneholder heller ingen prosjekter med dette som eksplisitt tema. 

“Om spørsmålet omkring synkende boligkvalitet ikke løftes fram tydeligere, har NAL i beste fall akseptert dagens situasjon, i verste fall faktisk valgt å opprettholde den.” 

Som interesseorganisasjon for potensielle premissgivere har NAL vært påfallende tilbakeholden med å fore kunnskap og kompetanse fra praksis inn i både den faglige og den offentlige diskusjonen. Det er vel slik at medlemmene deler seg i dem som betrakter en markedstilpasset bransje som en fordel fordi det betyr mindre regelverk og offentlig innblanding – og dem som ønsker sterkere offentlig kontroll med markedskreftene som et forsvar av boligkvaliteten. Etter vår mening bør NAL forsøke å takle denne ideologiske og kommersielle motsetningen i egne rekker, framfor å grave den ned. Når NAL unnlater å ta opp den synkende kvaliteten i boligprosjektene, og spesielt på byboligfeltet, vil mye av grunnlaget for faglig debatt og utvikling smuldre bort.

Selv om dagens nyliberale konkurranselovgiving klart og entydig forbyr arkitektene enhver koordinert oppførsel i oppdragsmarkedet, kan ingen forby oss å snakke med hverandre. Og vi har et landsforbund som skal arbeide for å “fremme god arkitektur og arkitekters felles interesser”.7 Det hviler et tungt ansvar på landsstyret, lokalforeningene, Akademiet og tidsskriftene. Om spørsmålet omkring synkende boligkvalitet ikke løftes fram tydeligere, har NAL i beste fall akseptert dagens situasjon, i verste fall faktisk valgt å opprettholde den – og dermed unndratt seg et viktig samfunnsmessige ansvar. 

Noter
  1. Det følgende er basert på samtaler med erfarne boligprosjekterende kolleger i Oslo, samtaler med representanter fra Arkitektbedriftene samt forfatternes egne observasjoner. Harald Eriksen i Arkitektbedriftene skriver at grovt forenklet kan man si at sammenlignet med situasjonen for 20 år siden prosjekterer arkitektene nå dobbelt så mye på halve tiden og for halve honoraret.
  2. Dette gjelder hele arkitektnæringen.
  3. Harald Eriksen i Arkitektbedriftene opplyser at det samme gjelder ingeniørene, som i tillegg får enda lavere honorar enn arkitektene, slik at rom for eksempelvis alternativvurderinger er så godt som helt fraværende.
  4. Her møter vi det absolutte markedets kompromissløse krav med en tankegang som reduserer alle kvaliteter til pekuniære størrelser og behandler alle kulturframbringelser, også arkitektur, som om det var pølse, regnet i kilo og løpemeter. Kulturprodusenter flest vil vanligvis skjerpe sin innsats gjennom intern konkurranse, men vel å merke konkurranse om produktenes kvalitet, ikke primært produsentenes honorar.
  5. Innenfor de begrensninger i kommunal myndighetsutøvelse som Inger-Lise Saglie beskriver i sin artikkel i dette nummer.
  6. Byboligaksjonens opprop ble møtt med høflig interesse av en minister og enkelte stortingspolitikere. Det finnes også spesielt interesserte kommunepolitikere. Byutviklingskomiteen i Oslo har for eksempel arbeidet bevisst med boligkvalitetsspørsmål i en årrekke.
  7. Fra “Fakta om NAL” på NALs nettsider, www.arkitektur.no.
Fakta
Kristen Rivertz

Arkitekten og venstremannen Kristen Rivertz er et godt eksempel på en foregangsperson som blandet politisk interesse og faglig kompetanse i det som da ble betegnet som boligsak. Det epokegjørende boligområdet på Sagene han fikk bygget i 1911-13, som leiligheter i 3 etasjes lameller, er like mye et håndfast innlegg i en debatt om arbeiderboligers utforming som et arkitektonisk prosjekt. Hans motstandere i debatten var hagebyentusiastene som mente at folk ville ha det best i rekkehus. Ettertiden viste at Rivertz ”vant” denne diskusjonen, i og med at boligene i hagebyene ble for dyre for dem de var ment for – nemlig arbeidere med lave lønninger.

Boligreformbevegelsen

Tradisjonelt var det overklassen og dens behov for arkitektfaglig bistand som sysselsatte arkitekter. Globalt sett er dette i stor grad fremdeles tilfelle. I Europa kom det til et skifte i og med industrialismen; det store behovet for fysisk planlegging og bygningsprosjektering førte til økt plan- og prosjekteringskompetanse. Spesielt ble utvalget av bygningstyper som arkitektene kom til å beskjeftige seg med - som fabrikker og arbeiderboliger - utvidet. Dessuten ble arkitektutdannelsen satt mer i system; i hovedsak på den måten at lærlinger ble flyttet helt eller delvis ut av tegnekontorene og over til arkitektskolene som (deltids)studenter.

Boligreformbevegelsen oppsto som en reaksjon på 1800-tallets urbanisering og kapitalens hardhendte styring av de fysiske omgivelsene. I tillegg til samfunnsengasjerte velgjørere, besto bevegelsen av fagfolk som leger, ingeniører og arkitekter. Det vil si representanter for profesjoner som ble direkte konfrontert med de negative utslagene av utviklingen. De ville nok bidra til å forbedre forholdene i de nye industribyene, men så utvilsomt også den økende arbeiderklassen som en potensiell stor oppdragsgiver.

Arkitekter begynte å spesialisere seg og noen tok også aktivt del i samfunnsdebatten. De nye oppdragsgiverne – industrialismens borgerskap – ville av ulike grunner øke kvaliteten i de bygde omgivelsene, og det var arkitekter som hadde vist offentlig interesse for boligutforming og byplanlegging som fikk oppdragene.

Foreningen for Boligreform – som seinere skiftet navn til Norsk Forening for By- og boligplanlegging – ble stiftet i 1913 og var inspirert av britisk hagebybevegelse og Ebenezer Howard. Flere av de mer aktive medlemmene var arkitekter, og boligreformbevegelsen markerer på mange måter starten på et engasjement som i varierende grad har preget boligsektoren siden.

English Summary
Between a rock and a hard place

By Sven Erik Svendsen and Bård Isdahl

What responsibilities does the architect have for the quality of current housing projects? And whom does the architect represent in this context: the developer, or the users?

In the current development of urban housing, the end user has in most cases been reduced to a statistic, and the possibility for the architect to affect the quality of mass housing has been similarly decimated. But architects and their organisations still have a role as well as a responsibility, and it can be used considerably more actively than today, both in education and in practice, claims Svendsen and Isdahl. We need a professional debate about housing quality for today.

Mellom barken og veden
Bård Isdahl
Bård Isdahl er sivilarkitekt med egen praksis og skribent.
Mellom barken og veden
Sven Erik Svendsen
Sven Erik Svendsen er arkitekt og koordinerer nå som professor II på AHO et mastergradskurs i bærekraftig byutvikling i Øst-Afrika.
Mellom barken og veden
Publisert på nett 03. mars 2017. Opprinnelig publisert i Arkitektur N nr. 2 – 2011. For å få full tilgang på alt innhold i Arkitektur N kan du kjøpe eller abonnere på papirutgaven.
Beboerne planlegger innredning og utvidelser av husene sine. Foto: Elemental
Artikkel

Et lukket kapittel?

Av ​Margrethe Dobloug

Etter at beboerne har bygget.

Et lukket kapittel?

I den markedsstyrte boligutviklingen er fleksibiliteten, den tilpasningsdyktige boligen, erstattet av en økt omsetningstakt. Har ideen om generalitet og fleksibilitet i boligplanen utspilt sin rolle?

For arkitekter har ”fleksibilitet” vært en særlig kvalitet som har angått bygningers bruk og forandring. Litt overfladisk har fleksibilitet vært forbundet med fremskritt – det som kunne endres kunne unnslippe tradisjonens konvensjoner og stadig fremtre i nye former. Denne egenskapen passet inn i ideer om modernismens progressive krefter, og det er derfor ikke overraskende at vi finner fleksibilitet i ulike former i store deler av vår nære arkitekturhistorie.  Fra Mendelsohn og Neutras hus med dreiescene (1924) til Rietvelds ”Schröder Huis” med skyvbare vegger (1924 ), le Corbusiers ”Maison Loucheur” (1929) med sammenleggbare møbler til Oscar Hansens ”åpen form” og John Habrakens differensierte byggesystemer. 

T.v. og t.h.: Maison Loucheur, Le Corbusier 1929 og Berlin-Zehlendorf, Erich Mendelsohn.
 

T.v. og t.h.: Maison Loucheur, Le Corbusier 1929 og Berlin-Zehlendorf, Erich Mendelsohn.

Generalitet, fleksibilitet og elastisitet

”Det er boligen som skal tilpasses menneskene, ikke menneskene som skal tilpasse seg boligen”, var et symptomatisk utsagn fra arkitekter som arbeidet med boliger i 1960-årene. Boligproduksjonen etter krigen ble kritisert for standardisering og ensretting og for manglende tilpasningsdyktighet. Det førte til diskusjoner og forsøk med arkitektur som kunne endres og tilpasses ulike bruksmønstre og behov. Tilpasningsdyktighet ble kategorisert på forskjellig vis. I Norge karakteriserte vi tilpasningsdyktighet gjennom tre begreper: generalitet, fleksibilitet og elastisitet.1

“Det som er karakteristisk for tradisjonelle boliger med lang levetid, er nettopp at de er anvendbare over tid.”

At en bolig er generell, innebærer at rom og romsammenstillinger har en størrelse og form som tillater ulik bruk uten fysiske endringer. Fleksibilitet betegner en bolig som endres gjennom fysiske og/eller tekniske elementer, mens elastisitet karakteriserer en bolig som i planløsning og byggeteknikk er tilrettelagt for utvidelse og vekst. 

I boken Flexible Housing peker forfatterne på at tilpasningsdyktighet har to ulike utspring. Det ene er knyttet til tradisjonell byggeskikk, mens den andre er forbundet med arkitektfaglig virksomhet. 2

Byggeskikkens boliger er utviklet over lang tid i samspill med kulturell og teknologisk utvikling, mens behovet for fleksibilitet og elastisitet oppsto i møte med masseboligen i 1920-årene. Der tradisjonelle boliger overlevde i kraft av sine generiske egenskaper og langsomme justeringer, oppsto begrepet fleksibilitet i boligplanleggingen dels som en reaksjon på minimale og statiske løsninger, og dels som et behov for å manifestere progressive ideer om fremtiden. 

Jeremy Till and Tatjana Schneider: Flexible Housing, 2007.

Jeremy Till and Tatjana Schneider: Flexible Housing, 2007.

Den fleksible boligen er derimot tilpasset et spesifikt bruksmønster som er entydig og bestemt, men fordi bruksmønstre stadig er i endring er huset organisert og bygget slik at vegger og innredningselementer kan flyttes eller fjernes. Arkitekturen er et redskap som skal tas i bruk. Denne form for tilpasningsdyktighet betegnes også som ”hard flexibility” fordi den baseres på byggetekniske endringer og på at arkitekten har forutsatt fremtidige behov.4 Fleksible hus bygges om, mens generelle hus møbleres om. 

Ulike former for tilpasningsdyktighet har ført til ulike kvaliteter og strategier. Ønsket om generalitet innebærer at det arbeides med generelt anvendelige rom og endelig form, mens ønsket om fleksible løsninger tar utgangspunkt i systemer hvor rom og form kan endres og hvor det arkitektoniske uttrykket henviser til endringspotensialet gjennom ”an image of flexibility”. 

Bendik Manum har i sin doktorgradsavhandling undersøkt utforming og bruk av tre generasjoners leiligheter bygget av OBOS i perioden 1930-2005.5 Frem til 1955 hadde leilighetene generelle trekk når det gjaldt romstørrelser og rommenes innbyrdes organisering. I boliger bygget mellom årene 1960 og 1980 ble rommene mer differensierte i størrelse og mulig bruk. I etterfølgende periode viser hans materiale at antall rom er redusert, og planene er blitt enklere. Kjøkken er blitt kombinert med stue til et felles oppholdsrom, og soverommene er blitt mindre og kan kun brukes til å sove i. Manums konklusjon er at leiligheter med stor grad av generalitet har beboersammensetninger med størst variasjon og dermed viser de største bruksmulighetene. Første generasjons leiligheter avviker på den måten sterkt fra de som bygges i dag, som er tilpasset spesifikke ”segmenter” av markedet. Dagens leiligheter har sjelden mer enn ett oppholdsrom og er lite egnet for husholdninger hvor dagliglivet innebærer samtidige og ulike aktiviteter som kan være vanskelige å kombinere. 

Episoder i historien om tilpasningsdyktighet og fleksibilitet 

I moderne boligbygging har ideer om tilpasningsdyktighet oppstått til ulike tider og på bakgrunn av ulike utfordringer. Jeg vil her peke på tre perioder som har særlig relevans for vårt tema: oppgavene med masseboliger i 1920-årene, industrialisering og modernismekritikk i 1950-årene og kravet om individualisering og brukermedvirkning på 1960-tallet.

Et ektepar er et ektepar, men de er forskjellige. De har forskjellige behov, ønsker, forhåpninger. Der er vår oppgave å oppmuntre dette, å tillate mennesker å være forskjellige er kanskje et av våre mål som planleggere. Foto: Illustrasjon fra artikkelserien ”Å bo er å bo er å bo”, Erik Hultberg og S.H. Seablom, Bonytt 1966 og '67.

Et ektepar er et ektepar, men de er forskjellige. De har forskjellige behov, ønsker, forhåpninger. Der er vår oppgave å oppmuntre dette, å tillate mennesker å være forskjellige er kanskje et av våre mål som planleggere.

Foto: Illustrasjon fra artikkelserien ”Å bo er å bo er å bo”, Erik Hultberg og S.H. Seablom, Bonytt 1966 og '67.
Foto: Illustrasjon fra artikkelserien ”Å bo er å bo er å bo”, Erik Hultberg og S.H. Seablom, Bonytt 1966 og '67.
Foto: Illustrasjon fra artikkelserien ”Å bo er å bo er å bo”, Erik Hultberg og S.H. Seablom, Bonytt 1966 og '67.

Bolignød og fleksibilitet

Bolignød og massebyggeri førte til ideer om minimumsstandard. Da CIAM proklamerte ”Die Wohnung für das Existensminimum” i Frankfurt i 1929, ble minimumsstandarder et ideal for den nye boligproduksjonen, preget av funksjonell differensiering, rasjonelle bevegelsesmønstre og permanent utstyr. Dette førte til motreaksjoner og diskusjoner om hvordan man best kunne utnytte små boliger. Flere arkitekter tegnet løsninger hvor rominndelingen kunne endres etter husholdningenes størrelser og døgnrytmer – og hvor de dermed introduserte fleksibilitet i boligutforming. Den enkelte bolig var ikke den endelige løsning, men ville og skulle endres over tid. I motsetning til stabiliteten i den tradisjonelle byggeskikken, var fleksibilitet en respons på det moderne livets dynamiske forløp.  

“Because the outside world of today affects us in the most intense and disparate ways, our way of life is changing more rapidly than in previous times. It goes without saying that our surroundings will undergo corresponding changes. This leads us to layouts, spaces, and buildings of which every part can be altered, which are flexible, and which can be combined in different fashions.”6 

Uttalelsen utfordret arkitekter til å revurdere sine verk og sin rolle, temaer som stadig skulle dukke opp igjen.

Fleksibilitet ble et tema ved Bauhaus, og ikoniske skikkelser som le Corbusier, Rietveld og Chareau var blant arkitektene som eksperimenterte både med skyvevegger og innredningselementer som kunne flyttes og slås sammen slik at små arealer kunne utnyttes til skiftende bruk. Fleksibilitetstanken i 1920- og 30-årene var dels en respons på den minimale boligen og dels en eksperimentering med moderne livsformer og nye teknologiske muligheter.

Vi finner spor av denne tenkningen i 1930-årenes boligdebatt i Norge, men det var først etter krigen at tanken om fleksibilitet i utforming av boliger fant fotfeste.Gjennom industrialisering og modulisering ble ideene om standardisering og minimalisering videreført. Boligutformingen var nøktern og bød på enkle og pragmatiske, men like løsninger. 

“Familien i samarbeid om å bo”. Illustrasjon fra Arne Korsmos ”Hjemmets Mekano”, Byggekunst nr. 6-7, 1952.

“Familien i samarbeid om å bo”. Illustrasjon fra Arne Korsmos ”Hjemmets Mekano”, Byggekunst nr. 6-7, 1952.

“The family working on their living”. Illustration from Arne Korsmo, 1952.

”De økonomiske problemene har tvunget oss til å rasjonere med boligflaten.  Boligene er blitt presset sammen så det med rette kan sies at rommene er blitt som fyrstikkesker. De konvensjonelle boligtypene med flere adskilte rom beholdes hele tiden (…) Resultatet er at boligen ikke lenger kan tilfredsstille alle vekslende behov”, lød teksten til PAGONs presentasjon av Arne Korsmos ”Hjemmets Mekano” i 1952.7

PAGON dannet et lite, men viktig intermesso i norsk arkitekturhistorie. Medlemmene i PAGON så arkitektur som et pedagogisk virkemiddel til større menneskelig utvikling og opplevelse. Hjemmets Mekano besto av funksjonelle innredningsenheter som kunne brukes til å forme individuelle løsninger, og fleksibiliteten i Hjemmets Mekano ville stimulere til deltagelse og aktivitet. Fleksibilitet var nærmest en eksistensiell betingelse. Og det var etter PAGON ikke grenser for fleksibilitetens muligheter: ”Denne frie planen uttrykker viljen til aktivitet, til å ta tidens hjelpemidler i bruk, til å skape et grunnlag for positiv kommunisering med mennesker, til kanskje å oppnå et bedre og ærligere samliv.” 8  

PAGON var internasjonalt orientert og brakte sentrale tanker inn i norsk arkitekturdiskurs. Gruppen interesserte seg for de amerikanske Case Study Houses og diskusjonen rundt industrielle systemers muligheter, for Mies van der Rohes modulbaserte prosjekter og for kvaliteter i tradisjonell japansk arkitektur – åpne planer, konstruktiv systematikk og innebygd fleksibilitet. Ideene fikk stor innflytelse både på PAGONs medlemmer og deres arkitekturverk, men påvirket også den allmenne arkitekturdiskursen parallelt med rasjonalisering og industrialisering av byggeindustrien. 

Systemer og ideologi

Modernismens stive og analytiske planleggingsgrunnlag passet dårlig til de raske endringene og veksten i etterkrigstiden. Ideen om en arkitektur som var endelig bestemt og skreddersydd til oppgaven møtte motstand. På CIAMs møte i Otterlo i 1959 introduserte Oskar Hansen ideen om ”åpen form”, og Team Ten argumenterte sterkt for en arkitektur som åpnet for vekst og forandring. Fremmedgjøring skulle motvirkes gjennom deltagelse, gjennomsnittsmennesket skulle erstattes av individer med ulike ønsker og krav. I 1950- og 60-årene, da kritikken av ensformige og ensartede drabantbyer vokste frem, ble ”fleksibilitet” introdusert som en motvekt til deterministisk funksjonalisme. Med fleksibilitet ble boligen sett i sammenheng med ”det ukjente”, med beboeres livsløp, deres medvirkning og preferanser.

Strukturalistisk tankegods og industrialisering fløt sammen og bidro til utvikling av en ny ikke-hierarkisk arkitektur, basert på byggesystemer og variasjonsmuligheter innen ordnede rammer. Systemtenkningen innebar en spesifikk type fleksibilitet som skapte forventninger om demokratiske planleggingsprosesser. For arkitekter innebar dette en ny måte å tenke arkitektur på. Det dreide seg ikke om avsluttede endelige verk, men om systemer som kunne endre seg og vokse. 

“Det dreide seg ikke om avsluttede endelige verk, men om systemer som kunne endre seg og vokse.” 

Der Oskar Hansen ble et ideologisk talerør, ble John Habraken en forkjemper for beboermedvirkning gjennom en teknisk tilnærmingsmåte til fleksible bygningsløsninger. I boken Support beskriver Habraken prinsipper for et differensiert byggesystem hvor det skilles mellom hovedstrukturen ”the support” og  det utfyllende ”the infill”. Hovedstrukturen skulle være uavhengig av ”the infill”, som var beboernes ansvar. Prinsippet skulle kunne tillate endringer over tid og inspirere den enkelte beboer til deltagelse.9

Team Tens enkeltmedlemmer fikk stor innflytelse på tenkningen om arkitektens rolle og om forholdet mellom omgivelser, verk og bruker på 1960-tallet. Deres modernismekritikk hadde mange stemmer og ble utmyntet i prosjekter med ulike tilnærmingsmåter fra Giancarlo di Carlos landsbybebyggelse på Torcello, til Candilis, Josic og Woods Freie Universität i Berlin. Fleksibilitetsparadigmet møtte imidlertid også motstand i miljøet. Både Aldo van Eyck og Herman Hertzberger stilte seg kritiske til ”den ubestemte løsning” og hevdet at dette var mislykkede erstatninger. Arkitekten skulle i stedet finne grunnleggende og gyldige løsninger med mange tolknings- og handlingsmuligheter. De hevdet at de optimale løsningene forutsetter minimal fleksibilitet! Argumentet har paralleller til diskusjonen om ulike former for tilpasningsdyktighet. Mens deler av Team Ten arbeidet med fleksibilitet i form av vekst- og endringssystemer, nærmet Van Eyck og Hertzberger seg generelt gyldige og anvendbare endelige løsninger.10

Byggesystem med mange variasjonsmuligheter. Illustrasjoner fra artikkelserien ”Å bo er å bo er å bo”, Erik Hultberg og S.H. Seablom, Bonytt 1966 og '67.
 

Byggesystem med mange variasjonsmuligheter. Illustrasjoner fra artikkelserien ”Å bo er å bo er å bo”, Erik Hultberg og S.H. Seablom, Bonytt 1966 og '67.

Illustrations from the article series “To live is to live is to live”, Bonytt 1966 and '67.

Fleksibilitetens storhetstid?

Da drabantbykritikken kulminerte i Norden i 1960-årene fikk tanken om fleksible boliger først og fremst nedslag i enebolig- og tett-lav-bevegelsen. Nye tette boformer åpnet muligheten for å forene ideer om fleksibilitet og medvirkning med utvikling av prefabrikasjon og byggesystemer. Man sto foran store utbyggingsoppgaver, og det var politisk opportunt å satse på nye bebyggelsesformer. Et utall av prosjekter med ulike fleksibilitetsstrategier ble lansert, ikke minst gjennom arkitektkonkurranser, som førte til at flere store boligbebyggelser ble realisert.11

Troen på hvorvidt boliger skal utformes etter generelle eller fleksible prinsipper har vært vekslende. Artikkelserien ”Å bo er å bo”, som introduserte diskusjonen om individuelle utfoldelsesmuligheter i nye lave og tette boformer i Norge, tok utgangspunkt i en volumstørrelse som kunne innredes og stables på forskjellige måter. Her var det volumets generelle anvendbarhet som ble utprøvd.12 Diskusjonen ble ført videre i rekkehusene i Skjettenbyen. Her ble det utviklet et plan- og byggesystem for 1100 rekkehus hvor alle tre typene av tilpasningsdyktighet var representert. Generalitet ble ivaretatt ved at husene var bygget opp av to uspesifiserte romstørrelser med store bruksmuligheter.13 Husene var fleksible fordi innvendige vegger kunne flyttes uten at det påvirket husenes konstruktive oppbygging, og de var elastiske fordi det var lagt til rette for bygningsmessige utvidelser ved byggetekniske foranstaltninger. Beboerne ble oppmuntret til å prøve ut endringer ved hjelp av en bruksanvisning, en håndbok, med instruksjoner. Fleksibilitet var et bevisst virkemiddel for å øke beboermedvirkningen. Det var planleggerne som utformet byggesystemet, men det enkelte hus var ”beboernes redskap”.14

Skjettenbyen i Skedsmo 1965. Elementer av byggesystemet.
 

Skjettenbyen i Skedsmo 1965. Elementer av byggesystemet.

The Skjetten village, Skedsmo, 1965. Elements of the planning and construction system.

Norges familieråd innbød til arkitektkonkurranse om ”Fleksible boligstrukturer”. Programteksten forteller hvordan fleksibilitet ble sett på som en sosial redningsplanke: 

”Norges Familieråd har i lengre tid vært opptatt av familiens situasjon i det moderne samfunn. Utviklingen har ført til at familien er blitt splittet og generasjonene fremmede for hverandre. En av årsakene til splittelsen er vårt statiske boligmiljø.” 15  

“Det var planleggerne som utformet byggesystemet, men det enkelte hus var ”beboernes redskap”.”

Både myndigheter og deler av bygningsindustrien så betydningen av større individualisering, og forsøkte å imøtegå konflikter mellom produsenters krav til rasjonalisering og standardisering på den ene siden, og byggherrens behov for valg og individuell tilpasning på den andre.

”Det er viktig at normer og kvalitetskriterier ikke virker konserverende. Forutsetningen for boligbyggingen forandrer seg raskt med samfunnsutviklingen. Hvis det vi bygger i dag ikke skal bli foreldet om kort tid, må det planlegges for utvikling og tilpasning. Det er behov for større valgmulighet, variasjon og tilpasningsdyktighet i typetegningene”.16

Den Norske Stats Husbank, som i begynnelsen av 1970-årene finansierte 70% av  boligbyggingen, utviklet et eget fleksibelt prosjekteringssystem som var utformet for å kunne oppta en rekke ulike planvarianter, størrelser og imøtekomme rasjonell produksjon.17

Illustrasjon fra artikkelserien ”Å bo er å bo er å bo”, Erik Hultberg og S.H. Seablom, Bonytt 1966 og '67.
 

Illustrasjon fra artikkelserien ”Å bo er å bo er å bo”, Erik Hultberg og S.H. Seablom, Bonytt 1966 og '67.

Illustration from the article series “To live is to live is to live”, Bonytt 1966 and '67.

Det fleksible byhus

Da oppmerksomheten på 1970- og 80-tallet ble rettet mot byene og byenes rekonstruksjon, og boligene skulle innpasses i fleretasjes bebyggelser, ble ideen om fleksibilitet tvunget inn i strammere rammer. Hensynet til omgivelsene skulle ivaretas, likeledes ulike leilighetsstørrelser og husholdningssammensetninger. Mangiarottis leilighetskompleks i Milano, med individuelt løste leiligheter, ble vist i Byggekunst og den tyske arkitekten Otto Steidle ble invitert til Oslo arkitektforening for å vise sine fleksible byhus i Berlin. 18

Forsiden på Norske Arkitektkonkurranser nr. 155, 1968: “Fleksible boligstrukturer”.

Forsiden på Norske Arkitektkonkurranser nr. 155, 1968: “Fleksible boligstrukturer”.

The cover of a competition report from 1968: “Flexible housing structures”.

Både i Norge og Danmark ble det avholdt konkurranser for å finne frem til gode og realistiske løsninger.19 Konkurransene viste til tidstypiske problemstillinger. De tok utgangspunkt i demografiske endringer og viste bygningsstrukturer og planløsninger som var tilpasset ulike husholdningssammensetninger. Flere løsninger hadde kombinasjoner av generelle rom og fleksible innervegger som kunne kombineres på forskjellige måter og som demonstrerte hvordan overgangen mellom felles og private arealer kunne varieres både innen en husholdning og i kollektive boformer. Senere ble det en tydeligere tendens til nedtoning av fleksibilitet basert på tekniske løsninger til fordel for generalitet, romlige spenninger og bevegelse. 

En god illustrasjon finner vi i arbeider av arkitektene Riegler und Riewe. De har tegnet flere boligbebyggelser hvor planprinsippet er basert på rektangulære enheter som igjen er inndelt i soner som overlapper eller er forbundet med hverandre. Bruksmulighetene ligger i kombinasjoner av rom som er funksjonsbestemte og rom som er generelle. Poenget er å etablere et stort brukspotensial. I boligprosjektet Strassgang i Graz består bygningsstrukturen av parallelle skillevegger mellom leiligheter, en midtsone med installasjonskrevende servicerom som bad, kjøkken og wc, og en serie innvendige romskiller som underdeler sonene langs fasadene. Bruksmønstrene reflekteres i fasadene, hvor åpne vindusfelt kan skjermes etter behov med vertikale skyveelementer. 20

Illustrasjon fra artikkelen ”Fra fleksible til generelle boliger”, Erik Hultberg og Ola Mowé, Byggekunst 1983, nr.2. 
 

Illustrasjon fra artikkelen ”Fra fleksible til generelle boliger”, Erik Hultberg og Ola Mowé, Byggekunst 1983, nr.2. 

Illustration from an article on flexible housing from 1983.

Nye utfordringer, nye strategier

Hensynet til bærekraft, energiøkonomisering og universell tilgjengelighet har gitt nye føringer for boligplanlegging. I Norge var arkitektkontoret GASA tidlig ute og prosjekterte bygg med omfattende økologitiltak, for eksempel i bebyggelsen på Klosterenga, hvor de viste eksempler på hvordan bygningsstruktur og leilighetsplaner kan imøtekomme nye krav.21 Den valgte løsningen består av gjennomgående leiligheter med temperatursoning.22 Prinsippet med langsgående temperatursoner ga planleggerne et fleksibelt redskap til å endre leilighetssammensetningen, men leilighetenes indre fleksibilitet ble redusert ved at effektiv temperatursoning innebærer fysiske skiller mellom sonene. Både romstørrelser, plassering, materialer og fasadeutforming inngår i et energiregnskap, og er lite egnet til å imøtekomme beboernes individuelle ønsker om endringer.

Sosial boligbygging i Mulhouse i Frankrike. Tegnet av arkitektene Anne Lacaton og Jean-Philippe Vassal i samarbeid med David Duchein, David Pradel. Prosjektet innholder 14 boligenheter og ligger i et område med i alt 60 enheter tegnet av fem ulike arkitektgrupper. Boligene har enkel materialstandard men økt areal i forhold til minstestandard, noe som gir beboerne stor frihet. Vinterhagene som fungerer som temperaturbuffere gir ytterligere fleksibilitet.

Sosial boligbygging i Mulhouse i Frankrike. Tegnet av arkitektene Anne Lacaton og Jean-Philippe Vassal i samarbeid med David Duchein, David Pradel. Prosjektet innholder 14 boligenheter og ligger i et område med i alt 60 enheter tegnet av fem ulike arkitektgrupper. Boligene har enkel materialstandard men økt areal i forhold til minstestandard, noe som gir beboerne stor frihet. Vinterhagene som fungerer som temperaturbuffere gir ytterligere fleksibilitet.

Social housing at Mulhouse, France, designed by Anne Lacaton and Jean-Phillipe Vassal with David Duchein, David Pradel. The project contains 14 units. The material standard is simple, but the area is large, and the conservatories that act as temperature buffers give the inhabitants added flexibility.

Sosial boligbygging i Mulhouse.

Sosial boligbygging i Mulhouse.

Social housing at Mulhouse.

Sosial boligbygging i Mulhouse.

Sosial boligbygging i Mulhouse.

Social housing at Mulhouse.

Sosial boligbygging i Mulhouse.

Sosial boligbygging i Mulhouse.

Social housing at Mulhouse.

Bærekraft har flere dimensjoner og inngår i ulike strategier. Arbeidene til de franske arkitektene Lacaton & Vassal kan sees som en videreutvikling av ideene om fleksibilitet fra 1960- og 70-årene.23 I sine boliger kombinerer Lacaton & Vassal åpenhet og fleksibilitet med fast utstyrte romløsninger, med kombinasjoner av åpen og lukket form. De arbeider med kostnadsreduksjoner og optimalisering av konstruksjoner og materialer, og med boligenes klimatiske, opplevelsesmessige og bruksmessige differensiering. Dermed har de utviklet en strategi som bygger på å utvide boligenes areal i stedet for å gjøre boligene mindre. Prinsippet, som går under navnet ”double space”, innebærer kombinasjoner av minimaliserte funksjonsspesifikke rom og uspesifiserte tilleggsarealer. Boligene tilføres dermed et stort nytt arkitektonisk potensial og store bruksmuligheter. For Lacaton & Vassal handler imidlertid bærekraft ikke bare om tekniske løsninger, men også om livskvalitet. Deres ambisjon om at både fysiske og sosiale dimensjoner integreres i prosjektene kan studeres nærmere i Lapatie House og i rehabiliteringen av drabantbybebyggelser i ulike områder i Frankrike.24 

Snitt som viser termodynamikken en sommerdag og en vinternatt. 
 

Snitt som viser termodynamikken en sommerdag og en vinternatt. 

Section showing the thermodynamics of a summer day and a winter night.

Plan 1. etasje.
 

Plan 1. etasje.

Ground floor plan.

Plan 2. etasje.
 

Plan 2. etasje.

First floor plan.

Diagram, snitt og plan. Leilighetene er i to etasjer. 
 

Diagram, snitt og plan. Leilighetene er i to etasjer. 

Diagram, plan and section. Each apartment is on two floors.

“The criteria we consider to be of utmost importance are the quality of life and of the spaces, the idea of comfort based on sensations, atmosphere, uses, rapport with the context; all those elements that go to form the meaning and interest of the architecture, defined not only as a construction or a technical machine but as a space to be lived in.” 25 

“Tvert i mot så er knapphet et filter mot vilkårlige ideer, fordi det overflødige fjernes. Man må holde seg til det strengt nødvendige.” 

I det lille rekkehusprosjektet i Mulhouse består bebyggelsen av seks boligenheter, hver i to etasjer. Boligvolumene har kontrasterende, komplementerende og overraskende kvaliteter. Prinsippet med dobbelt areal med en vinterhage lagt til på utsiden av isolerte rom, er en del av klimakonstruksjonen. Her har arkitektene etablert romlige dimensjoner, klimahud, materialer og lysforhold, som et komplekst og fleksibelt rammeverk med særlige atmosfærer, og overlater dette til beboerne som en plattform og bakgrunn for deres bruk og opplevelse. 

Boliger for minimale kostnader er en presserende oppgave som utløser nye kreative tilpasningsstrategier. En praksis som har vakt stor oppmerksomhet er arkitektkontoret ELEMENTAL som arbeider med sosial boligbygging i Chile.26 I Quinta Monroy, nord i landet, har kontoret planlagt 93 rekkehus, hvor hovedkonstruksjon og en halvdel leveres ferdig, mens en halvdel bygges ut ved egeninnsats.27 ”Knapphet eller manglende ressurser er ikke noe å klage over”, sier arkitekten, ”det er ikke en tilstand som hindrer kreativitet. Tvert i mot så er knapphet et filter mot vilkårlige ideer, fordi det overflødige fjernes. Man må holde seg til det strengt nødvendige. Knapphet krever faktisk at man er ytterst kreativ”.28 

Boligområde med 93 enheter i Iquique i Chile, tegnet av arkitektene i Elemental og bygget i 2004. Bare halve huset bygges – resten må beboerne bygge selv. 36 kvm bolig kan utvides til 70 kvm. Duplex på 25 kvm kan utvides til 73 kvm. Byggherre: Chile Barrio. 

Boligområde med 93 enheter i Iquique i Chile, tegnet av arkitektene i Elemental og bygget i 2004. Bare halve huset bygges – resten må beboerne bygge selv. 36 kvm bolig kan utvides til 70 kvm. Duplex på 25 kvm kan utvides til 73 kvm. Byggherre: Chile Barrio. 

Housing area with 93 units in Iquique in Chile, designed by the architects of Elemental, built in 2004. Only half the house is built, the rest will be added later by the inhabitants. 36 sq.m. can be expanded to 70 sq.m., a duplex of 25 sq.m. can be expanded to 73 sq.m.

Etter at beboerne har bygget.

Etter at beboerne har bygget.

Expansions made by the inhabitants.

Før Foto: Tadeuz Jalocha

Før

Before

Foto: Tadeuz Jalocha
Etter Foto: Cristóbal Palma

Etter

After

Foto: Cristóbal Palma

Tilbake til start

Prosjektene viser hvordan tilpasningsmuligheter utvikles under nye omstendigheter og hvordan skjerpede krav fører til nye løsninger. I Norge er boligbyggingen i dag underlagt markedskrefter, selv i den stadig snevrere offentlige sektor. Den enkelte bolig fremstår som en utbyttbar vare. Målet for utbyggere er å selge boliger så fort som mulig, og beboeres fremtidige behov registreres knapt. Dette regimet har forandret synet på fleksibilitet. På 1960-tallet var endringer i en families økonomi og livsløp en måte å legitimere fleksibilitet på. I dag er løsningen å flytte til en annen bolig som passer bedre. Til tross for at våre boliger i gjennomsnitt har fått flere rom, bygges det et stort antall små leiligheter med minimumsløsninger og uforanderlig rominndeling. Etterspørselen etter boliger gjør at utbyggere tar få initiativer til å eksperimentere eller å tilby ekstra kvaliteter utover baderomsutstyr og kjøkkeninnredning. 

Hva er grunnen til at tilpasningsdyktighet ikke har større gjennomslag i dagens boligbyggeri? En årsak kan ligge i boligsøkendes uvitenhet om at det er mulig å stille krav til den boligen de kjøper, en annen årsak kan ligge i utbyggeres motstand mot økte kostnader.29 Fleksibilitet vil som regel innebære at konstruksjoner og installasjoner planlegges for alternative planløsninger, generalitet vil innebære økning av minimumsarealer. Vi vet at det er store forskjeller i kostnader for rom med og uten installasjoner, og vi har mange eksempler som viser at økonomisk optimalisering og differensiering i pris burde kunne utnyttes bedre og gi oss mer tilpasningsdyktige boliger. 

Det er et tankekors at boligbebyggelsen, som utgjør en av landes viktigste verdier, ikke i større grad utformes for å imøtekomme samfunnets diversitet og endringsbehov, og at bygninger ikke sees i et livslangt perspektiv. 

Beboerne planlegger innredning og utvidelser av husene sine. Foto: Elemental

Beboerne planlegger innredning og utvidelser av husene sine.

The inhabitants plan the fitout and expansion of their homes.

Foto: Elemental
Beboerne planlegger innredning og utvidelser av husene sine. Foto: Elemental

Beboerne planlegger innredning og utvidelser av husene sine.

The inhabitants plan the fitout and expansion of their homes.

Foto: Elemental
Alberto Alvarez C.

Alberto Alvarez C.

Basilio Quispe H. 

Basilio Quispe H. 

Noter
  1. Se Erik Hultberg og Ola Mowé ”Fra fleksible til generelle boliger”, Byggekunst nr. 2, 1983 og ”Fra system til artikulert form” Byggekunst nr. 5, 1985. I internasjonal fagdiskurs henvises til Groák, Steven The idea of Building : thought and action in the design and production of buildings, London: E&FN Spon, 1992. Leupen, Bernard, Frame and Generic Space: a study into the changeable dwelling proceeding from the permanent, Rotterdam: 010 Publishers, 2006.
  2. Schneider, Tatjana, Jeremy Till, Flexible Housing, Oxford: Elsevier, 2007.
  3. Ibid s. 5-8
  4. Ibid s. 5-8
  5. Manum, Bendik, Apartment Layouts and Domestic Life; The Interior Space and its Usability. A Study of Norwegian Apartments Built in the Period 1930-2005. PhD thesis, AHO 2006.
  6. Marcel Breuer, Das Neue Frankfurt 1/1928, sitert fra Heynen, Hilde, Architecture and Modernity. A Critique. Cambridge, Mass. MIT Press, 1999.
  7. Byggekunst nr. 6-7, 1952
  8. Byggekunst nr. 6-7, 1952
  9. Habraken, John, Supports: an alternative to mass housing, London ; Architectural Press, 1972. Utgitt 10 år tidligere i Holland.
  10. Hertzberger mener at arkitektens spesifikke kunnskap består i å vite hva som er evokativt, hva som vekker meninger og følelser. Arkitekten skal ikke låse brukeren i bestemte bruks- og bomønstre, men legge til rette for et mangfold av tolkninger og handlingsmuligheter. Dette gjøres best med en form som er polyvalent, som kan brukes til ulike formål uten å endres. Hertzberger, Herman 1991, Lessons for Students in Architecture. 010 Publishers, Rotterdam. Se også Erik Hultberg og Ola Mowé: Fra system til artikulert form. Byggekunst nr.5, 1985. Debatt om fleksibilitet i 1960-og 70-årene i Forty, Adrian, Words and Buildings. A Vocabulary of Modern Architecture, London, Thames and Hudson, 2000.
  11. Skjettenbyen i Skedsmo 1965, Risvollan i Trondheim 1967 og Tjensvoll i Stavanger 1969. Se for øvrig Hvattum, Mari, 1993, Eget hus og hage. Idealer i norske boligkonkurranser 1965-81. Hovedoppgave NTH.
  12. Erik Hultberg og S.H. Seablom, Bonytt 1966 og 67
  13. Rekkehusene på Skjetten hadde to romstørrelser 4,20 x 4,20 m og 3x3 m. Se Hultberg, Erik, ”Systemgrunnlaget for rekkehusene i Skjettenbyen”, Byggekunst nr. 4, 1970 og Lund, Nils-Ole, ”Skjettenbyen, Norge”, (da) Arkitekten nr. 10-11, 1973.
  14. De frodige variasjonene som arkitektene håpet på, ser man i dag først og fremst i interiørene. Borettslag og bygningsmyndigheter har satt en stopper for ville påfunn og valgt en dogmatisk linje i godkjenning av utvendige endringer. Til tross for den skuffelsen over ensartetheten som kommer til uttrykk i Byggekunst 1979 viste en undersøkelse i mars 2010 at 77% av boligene var utvidet.
  15. NAK no. 155, 1968.
  16. Kari Torp, Småhus for alle. Treopplysningsrådet, Oslo: 1973.
  17. Den Norske Stats Husbank Arkitektkontoret 1973 (No.HB 3006) og Husbankens systemprosjekterte typetegninger (No.HB 3005). Systemet var utviklet for småhus i tre og tegnet av arkitektene Ingolf Westbøe og Tor Karlsen.
  18. Arkitekt Steidle arbeidet med bærende bygningsstrukturer som kunne fylles inn etter behov med ikke-bærende elementer. Leilighetene var uavhengige av hverandre, og kunne bygges ut og endres innenfor strukturen.
  19. ”80-åras bolig- og boform” NAK nr.237, 1982, i tillegg ble det avholdt en rekke danske konkurranser som ble inspirasjonskilde for norske arkitekter, for eksempel Fleksible boliger i bymessige omgivelser for unge og eldre. Københavns Alminnelige Boligselskap, KAB, 1980, AAs jubileumskonkurranse om Fremtidens bolig, 1981, Forslag til nye boligtyper, 1986.
  20. AA Files 31.
  21. Tiltakene omfattet bebyggelsesmønster, planløsninger, konstruksjonssystemer og materialbruk, energisystem, vann og avløpssystem, utomhusanlegg og avfallshåndtering under bygging og drift. Byggekunst nr.3, 2004.
  22. Soverom med lav innetemperatur ble lagt mot nord, rom med høy romtemperatur (og tekniske installasjoner) ble lagt i en midtsone, og stue/oppholdsrom ble lagt mot syd. Bæresystemet består av tung bærende vegg mot nord, skallmur med små åpninger, innvendig langsgående bærende og varmelagrende murvegg, mens sydfasaden ble utformet som en solfanger med 2-sjikts glassfasade.
  23. Særlig er det fellestrekk med tankene til Oscar og Zofia Hansen om ”åpen form” hvor åpne konstruksjonssystemer og generelle rom skulle bidra til økt livskvalitet, variert bruk og forandring.
  24. Prinsippet med ”double space” er delvis forankret i synet på kulturell kontinuitet, på at rehabilitering og standardøkning skulle kunne komme de opprinnelige beboerne til gode. Se: Druot, Frédéric, Anne Lacaton and Phillipe Vassal, Plus: La vivenda colectiva: territorio de exception. Barcelona, Gustavo Gili, 2007. LOTUS international 132/2007 Housing Differensiation. Mulhouse Social Housing, Ilot Schoettlé, Mulhouse, France 2004-05. I tillegg Lisbeth Harboe, upublisert phd materiale.
  25. Druot, Frédéric, Anne Lacaton and Phillipe Vassal, Plus: La vivenda colectiva: territorio de exception. Barcelona, Gustavo Gili, 2007.
  26. Samarbeid mellom et universitet, Universidad Católica de Santiago, et oljeselskap, COPEC, det chilenske oljeselskap og arkitekten Aljandro Aravena.
  27. Et lignende prinsipp forsøkte Selvaagbygg med Tambourgården på Tøyen i Oslo (2006) hvor leiligheter ble solgt som toetasjers uinnredete volumer.
  28. Intervju med Alejandro Aravena i Weekendavisen 22 oktober 2010.
  29. Et illustrerende eksempel er Pilestredet Park, felt H, hvor arkitektens forslag om doble oppstikk for vann og avløp ble avslått av entreprenøren av økonomiske grunner. Den ekstra installasjonen ville økt mulighetene for alternative løsninger og mulige besparelser over tid. Den økonomiske vinningen ble minimal, noe som senere ble innrømmet.
English Summary
A closed chapter?

By Margrethe Dobloug

In the market-driven housing development, the idea of the adaptable dwelling, has been replaced by an increase in turnover. Are the efforts to achieve generality and flexibility in housing design a closed chapter?

In this article, Margrethe Dobloug summarises a few of the characteristics of flexible housing design in the history of modern Norwegian architecture, and defines the key concepts of generality, flexibility and elasticity, as well as the development of structuralist strategies and different forms of user participation.

Today’s housing development has little time to examine actual user needs. The rapid turnover in the housing market leaves little room for experimentation. User demands are rudimentary, as consumer competence in the area of housing is minimal. As a total result, we are not building to meet the needs of society in a long-term perspective, concludes Dobloug.

Et lukket kapittel?
​Margrethe Dobloug
Margrethe Dobloug er sivilarkitekt MNAL med bred praksis fra boligplanlegging, forskning og undervisning. Hun har doktorgrad fra AHO hvor hun i dag…les mer
Et lukket kapittel?
Publisert på nett 02. mars 2017. Opprinnelig publisert i Arkitektur N nr. 2 – 2011. For å få full tilgang på alt innhold i Arkitektur N kan du kjøpe eller abonnere på papirutgaven.
Fig. b. Boliger Prof. Dahls g., Oslo. Ark.: Frithjof Reppen.
Artikkel

Gode boliger, en av arkitektfagets store utfordringer?

Av Bendik Manum

Gode boliger, en av arkitektfagets store utfordringer?

Gjennom det siste tiåret er det i Norge oppført et stort antall boliger som skiller seg både fra det som tidligere har vært bygget, og fra det vi som arkitekter har vurdert som god kvalitet. Med dette som bakgrunn studerte Bendik Manum boligens planløsninger i et doktorgradsarbeid som ble avsluttet ved Arkitekt- og designhøgskolen i Oslo 2006. Denne artikkelen redegjør for noen trekk ved utviklingen av norske byboliger, og påpeker noen problemstillinger knyttet til dagens boligprosjektering. 

Fig. c. Siemensstadt, Berlin. Boligplan. Ark.: Hans Scharoun.

Fig. c. Siemensstadt, Berlin. Boligplan. Ark.: Hans Scharoun.

Fig. c. Siemensstadt, Berlin. Apartment plan. Arch.: H. Scharoun. 

Boligprosjektering har vært en av hjørnesteinene i den moderne arkitekturen. Fremdeles er tyske «Siedlungen», Arne Jacobsens «Bellevue» i Strandvejen utenfor København og «Reppen-blokkene» i Professor Dahls gate i Oslo sentrale som ikoner for den tidlige modernismen. Fokus i mellomkrigstidens faglige diskusjoner, i hvert fall slik disse er nedfelt i skrift, var imidlertid mer på arealutnyttelse, romløsninger og dagslysforhold enn på bygninger som fotogene objekter. Et eksempel på dette er Bruno Taut, som i Bauen Der Neuen Wohnbau (1927, s. 68) fastslår at «(...) wir wissen deshalb, dass auf dem Gebiet des Wohnungsbaues hierin allein, d.h. im Suchen nach dem besseren Wohnungsgrundriss die Aufgabe des wirklichen Architekten liegt».Figur (c) viser et eksempel på en utstudert boligplan fra denne tiden, nærmere bestemt en leilighet fra Siemensstadt, Berlin, 1930-1931, tegnet av Hans Scharoun. På bakgrunn av at boliger generelt, og leilighetenes planløsninger spesielt, var så grunnleggende elementer i den tidlige modernismen, er det interessant å se nærmere på hvordan norske boligplaner har utviklet seg, og på hva som nå vektlegges i boligprosjekteringen. 

Fig. a. Weissenhofsiedlung. Arkitekt: J.J.P. Oud.  

Fig. a. Weissenhofsiedlung. Arkitekt: J.J.P. Oud.  

Fig. a. Weissenhofsiedlung. Architect: J.J.P. Oud.

Fig. b. Boliger Prof. Dahls g., Oslo. Ark.: Frithjof Reppen.

Fig. b. Boliger Prof. Dahls g., Oslo. Ark.: Frithjof Reppen.

Fig. b. Housing, Prof. Dahls g., Oslo. Arch.: Frithjof Reppen.

Boligplanens utvikling 

Planløsningene av norske byleiligheter viser noen klare kronologiske endringer i løpet av de siste 75 år. Disse endringene kan grovt skilles i to kategorier. Den ene er en historisk utvikling, en utvikling som er gradvis, men hvor det likevel kan identifiseres noen karakteristiske generasjoner av leiligheter, mens den andre er noen markante endringer som har skjedd de siste 3–4 år, nærmere bestemt framveksten av helt nye typer småleiligheter. (Romstørrelser og andre data som angis i etterfølgende tekst, er hentet fra det nevnte doktorgradsarbeidets studie av OBOS-leiligheter2 dersom ikke annet er angitt.)

Noen tydelige trekk ved planløsningenes historiske utvikling framkommer dersom vi ser nærmere på romstørrelser og på hvordan de enkelte rom innen samme leilighet er plassert i forhold til hverandre. Dette er forhold av stor betydning for folks daglige liv i boligen. Til forskjell fra farger, innredning og møbler, som beboerne enkelt kan forandre i samsvar med egen økonomi og egne preferanser, er boligens rom knyttet til bygningens konstruksjon og tekniske installasjoner på måter som gjør dem langt vanskeligere å endre. Planløsningens egenskaper, gode eller dårlige, avgjør dermed folks boligforhold i lang tid. 

Fig. d. Romstørrelser 1 (sov–stue–våtrom). 

Fig. d. Romstørrelser 1 (sov–stue–våtrom). 

Fig. d. Room sizes 1 (bed–living–bath/kitchen).

Fig. e. Romstørrelser 2 (oppholdsrom–leilighetsareal). 

Fig. e. Romstørrelser 2 (oppholdsrom–leilighetsareal). 

Fig. e. Room sizes 2 (living space–apartment area).

Når det gjelder romstørrelser, viser boligens forskjellige rom ulike utviklingstrekk. Fig. (d) og fig. (e) illustrerer utviklingen i perioden 1930 til 2005. Et av de mest interessante trekk er hvordan soverom og stue har endret seg i forhold til hverandre. På 1930-tallet var største soverom og stuen nesten jevnstore, soverommet var i gjennomsnitt 15 kvm, mens stua vanligvis var mellom 18 og 20 kvm. Dette forhold er nå helt annerledes; i boligene bygget siden 1990 er stua, som nå inkluderer kjøkken, over 30 kvm, mens største soverom i gjennomsnitt er 11 kvm. I mange nye boliger er soverommet enda mindre.3 Dette betyr i praksis at nye soverom i beste fall har plass for seng og skap, mens stua er det ene rommet i boligen hvor all «våkentid» i hjemmet tilbringes.

Når det gjelder andre roms størrelser, er våtrommenes utvikling verdt en kommentar. Våtromsarealet, her regnet som totalareal av WC, bad og vaskerom, økte fram til rundt 1980, en periode da det ble bygget mange familieleiligheter hvor WC, bad og vaskerom var tre separate rom. Siden da har arealet for disse rommene gått markant ned. I dag er badene på størrelse med hva de var på 1950-tallet, med den viktige forskjell at de små badene i nye boliger må brukes til vasking og tørking av klær, mens nesten alle leiligheter bygd på 1950-tallet disponerte velutstyrte fellesvaskerier.  

Fig. (d) viser den interessante detalj at stuearealet har økt siden slutten av 1990-tallet. Dette representerer imidlertid ikke noen endring i retning av mer romslige boliger, men skyldes at kjøkkenet nå er i stua i stedet for å være et separat rom. Dette illustreres i fig. (e) som viser hvordan samlet areal av oppholdsrom (stue, spisestue og kjøkken) følger utviklingen av leilighetens totalareal med nedgang siden midt på 1980-tallet. 

Fig. f-1.Sandaker av John Engs arkitektkontor (1975).

Fig. f-1.Sandaker av John Engs arkitektkontor (1975).

Fig. f-1. From Sandaker by John Engs arkitektkontor (1975). 

Fig. f-2. Orremyr, Romsås, tegnet av Alex Christiansen, 1970. Eksempel på de store leiligheter med meget funksjonsspesifikke planløsninger som var vanlige fra slutten på 1960-tallet til tidlig på 1980-tallet. 

Fig. f-2. Orremyr, Romsås, tegnet av Alex Christiansen, 1970. Eksempel på de store leiligheter med meget funksjonsspesifikke planløsninger som var vanlige fra slutten på 1960-tallet til tidlig på 1980-tallet. 

Fig. f-2. Orremyr, Romsås, designed by Alex Christiansen, 1970.Example of the large flats with functionally very specific plans, which were common from the end of the 1960‘s until the early 1980‘s. 

Fig. f-3 viser et eksempel på ombygging av leilighet på Orremyr, Romsås. Eksempel på de store leiligheter med meget funksjonsspesifikke planløsninger som var vanlige fra slutten på 1960-tallet til tidlig på 1980-tallet. 

Fig. f-3 viser et eksempel på ombygging av leilighet på Orremyr, Romsås. Eksempel på de store leiligheter med meget funksjonsspesifikke planløsninger som var vanlige fra slutten på 1960-tallet til tidlig på 1980-tallet. 

Fig. f-3 shows an example of conversion of an apartment at Orremyr, Romsås. Example of the large flats with functionally very specific plans, which were common from the end of the 1960‘s until the early 1980‘s. 

Tre generasjoner leiligheter

Utviklingen mot færre generelle rom, i betydningen færre rom som kan brukes til mye, er et resultat av endrede romstørrelser, men forsterkes av endringer i rommenes innbyrdes plassering. Fram til midt på 1950-tallet var den vanlige planløsning at alle rom hadde atkomst fra en «nøytral» gang. Soverom, stue og kjøkken hadde dermed den samme prinsipielle innbyrdes plassering, bruken av et bestemt rom var i liten grad avhengig av de øvrige rom. Leilighetene bygd i perioden fra 1930 til midt på 1950-tallet kan altså regnes som generelle både med hensyn til romstørrelser og med hensyn til rommenes innbyrdes plassering. Rombetegnelsene bekrefter denne generaliteten ved at plantegningene fra denne tiden ofte angir enkeltrommene med betegnelsene «rom» eller «værelse» i stedet for de funksjonsspesifikke betegnelsene «soverom» og «stue». Det faktum at disse leilighetene har flere rom som er velegnet som oppholdsrom, har betydning for hvem som i dag bor i dem. Denne generasjon leiligheter, altså den som var vanlig til midt på 1950-tallet, huser i dag et større spekter av husholdninger enn de leilighetene som er bygget siden.4 En toroms leilighet fra denne perioden, slik som vist i figur (i), kan for eksempel deles av to studenter, ved at soverom og stue kan være likeverdige «hybler», mens kjøkkenet er et felles oppholdsrom.

På 1960-tallet utviklet planløsningene seg mot funksjonell spesialisering i den forstand at de enkelte rom både ved størrelse og innbyrdes plassering ble tilpasset bestemte funksjoner, leilighetene ble større, rommene ble flere, og romstørrelsene ble mer differensierte. Leiligheten hadde ofte en «privat sone», bestående av bad og soverom, atskilt fra en «oppholdssone» med kjøkken, spiseplass og stue. 1970-tallets typiske leilighet var tre- eller fireroms familieleiligheter, de fleste oppført i de nye drabantbyene (se fig. f). Denne generasjon leiligheter er den hvor beboerne oftest har utført ombygginger som riving av eksisterende vegger og bygging av nye. Fig. (f-3) viser et eksempel på slik ombygging. Disse leilighetene lar seg noenlunde enkelt bygge om fordi veggene innen hver boenhet sjelden er bærevegger.

Fig. g. «Badebakken».

Fig. g. «Badebakken».

Fig. g. «Badebakken».

Fig. h. «Pilestredet park».

Fig. h. «Pilestredet park».

Fig. h. «Pilestredet park».

Utover på 1990-tallet ble leilighetene igjen mindre og antall rom færre. Planløsningene fikk fellestrekk med planene fra 1950-tallet i det at ett rom forbinder de øvrige, men dette rommet er nå stua i stedet for gangen. Til forskjell fra de store 1970-talls leilighetene, hvor stuene nesten uten unntak var dimensjonert med tanke på forventet møblering5, framstår stuene i de nyere boligene ofte som «restarealer» etter at minimumsversjoner av øvrige rom er plassert. De virker sjelden å være utformet med omtanke for de daglige liv som må forventes å finne sted i dem. I mange stuer stikker tilliggende rom fram som tilfeldige hjørner inn i stuerommet samtidig som store deler av rommet er bundet opp som nødvendige gangsoner for atkomst til andre rom. Prosjektet «Badebakken», vist i fig. (g), er et eksempel på dette. Figurens markering av nødvendig gangareal viser hvordan det her er vrient å få plass til den minimumsmøbleringen som nesten alle husholdninger ønsker, nemlig et godt spisebord og en sofamøblering som inkluderer fjernsyn, skap/hyller og musikkanlegg. Fig. (h), fra prosjektet Pilestredet Park viser en annen leilighet hvor stua er lite egnet for vanlige sosiale aktiviteter og elementære praktiske gjøremål. I tillegg til å være vanskelig møblerbar har denne leiligheten den nå vanlige, men tidligere meget sjeldne løsning med stuen som gjennomgangsrom mellom hovedsoverom og bad. Dette planløsningsprinsipp binder opp mulig bruk av både stue og soverom, det blir for eksempel omstendelig for mor å ta en dusj før hun legger seg mens tenåringssønnen har kveldsbesøk i stua. I denne boligtype blir stua et meget «aktivt rom» på bekostning av mulighetene for å være en rolig sone, for eksempel som hjemmearbeidplass eller som gjesterom. 

Fig. i.  De tre generasjoner av leiligheter, vist med planløsninger og med såkalt «space syntax grafer» som illustrerer hvordan rommenes innbyrdes plassering er meget ulike i de tre generasjoner leiligheter. Venstre: Fagerheimen, tegnet av Henrik Nissen og Gunnar Brynning (1933), midten Haugenstua, av USBL (1969) og til høyre Marienlyst Park av Lund Hagem Arkitekter AS (2004). Fargekodene angir romfunksjoner som følger: grønn : kjøkken, stue eller generelt oppholdsrom; rød: soverom; gul: gang; blå: bad/våtrom; brun: balkong; rosa: bod/oppbevaring.
 

Fig. i.  De tre generasjoner av leiligheter, vist med planløsninger og med såkalt «space syntax grafer» som illustrerer hvordan rommenes innbyrdes plassering er meget ulike i de tre generasjoner leiligheter. Venstre: Fagerheimen, tegnet av Henrik Nissen og Gunnar Brynning (1933), midten Haugenstua, av USBL (1969) og til høyre Marienlyst Park av Lund Hagem Arkitekter AS (2004). Fargekodene angir romfunksjoner som følger: grønn : kjøkken, stue eller generelt oppholdsrom; rød: soverom; gul: gang; blå: bad/våtrom; brun: balkong; rosa: bod/oppbevaring.

Fig. i.  Three generations of apartments. The colour codes show functions as follows: green : kitchen, living room og general living area; red: bedroom; yellow: entrance hall; blue: bathroom/wet spaces; brown: balcony; pink: storage.

Fig. (i) illustrerer tre generasjoner av leiligheter: den generelle leilighet med jevnstore rom, som var vanlig fra 1930-tallet til midt på 1950-tallet; de store funksjonsspesifikke familieleilighetene fra sent på 1960-tallet til tidlig på 1980-tallet; og den siste generasjon leiligheter som igjen er mindre og som oftest bare har ett mulig oppholdsrom. 

En hyppig forekommende variant av siste generasjon leiligheter er små toroms leiligheter. Fig. (j) viser boligene som Ramstad og Riebe (2006) presenter som tidstypiske leiligheter. Disse leilighetene består av stue med kjøkken, et lite soverom og bad. For å maksimere antall boliger innen et gitt bygningsareal, ønsker utbyggerne å minimere den enkelte leilighets fasadelengde. Dette gir boligene meget begrensede bruksmuligheter sammenliknet med de bredere toroms leilighetene som var vanlige på 1960- og 1970-tallet. I nye toromsleiligheter er soverommene oftest så små at man må ut av rommet for å gå rundt senga. (Sammenlikn for eksempel leiligheten fra Tveita (1969) vist i fig. (k), med dagens toromsleilighet fra Ringnes Park vist i fig. (j)). 

Fig. j Toromsleilighet fra prosjektet «Ringnes Park». Foto: Ramstad/Ribe

Fig. j Toromsleilighet fra prosjektet «Ringnes Park».

Fig. j Two-room apartment from the project «Ringnes Park».

Foto: Ramstad/Ribe
Fig. k. Toromsleilighet fra 1960 tallet, Tveita av Hans Backer Fürst (1969).

Fig. k. Toromsleilighet fra 1960 tallet, Tveita av Hans Backer Fürst (1969).

Fig. k. Two-room apartment from the 1960‘s, Tveita by Hans Backer Fürst (1969).

Fig. m. Fra Ammerud, studert av Gulbrandsen (1973).

Fig. m. Fra Ammerud, studert av Gulbrandsen (1973).

Fig. m. From Ammerud, study by Gulbrandsen (1973).

De nye småboligene, «nullromsleilighetene»

I tillegg til den gradvise utviklingen som ovenfor er beskrevet ved tre generasjoner leiligheter, synes en ny boligtype å ha blitt vanlig nå i det helt siste. Denne boligtypen er minimale småleiligheter, boliger som er langt mindre enn det som tidligere har vært regnet som akseptabelt for en selvstendig boenhet. Under betegnelsen «åpen planløsning» er badet det eneste rom i disse boligene som er atskilt fra boligens øvrige areal. I en situasjon hvor lover eller forskrifter ikke setter noen minimumsgrense på boligens størrelse, og hvor små boliger gir utbygger størst fortjeneste, er dette en logisk utvikling. Både i teori og i praksis er det nemlig grenser for hvor små boligens enkelte rom kan gjøres. Når toromsboligen er presset så langt ned i areal som vist i fig. (j), er det vanskelig å oppnå ytterligere reduksjoner av boligstørrelse gjennom å gå ned på enkeltrommenes arealer. En videre reduksjon av boligenes størrelse er da bare mulig ved reduksjon av antall rom. Det minimale antall rom, forutsatt at boligene skal ha toalett, er boliger uten andre romskiller enn mot bad. Fig. (l) viser to eksempler på leiligheter av denne typen, begge utvalgt til Oslo Arkitektforenings boligekskursjon høsten 2005. Mens de fleste nye leiligheter består av flere rom, men oftest bare ett rom som er velegnet som oppholdsrom, består disse nye minimumsboligene av kun ett rom i tillegg til bad, som et hotellrom med tekjøkken. I tradisjonell terminologi, hvor «antall rom» er antall oppholdsrom eksklusive kjøkken, ville disse nye småboligene måtte betegnes som «nullromsleiligheter». Om disse minimale boligene representer en ny dominerende boligtype, eller om de kun vil utgjøre en parentes i boligens historie, er ennå for tidlig å si. Det som er sikkert, er at det nå bygges et stort antall boliger som i størrelse og tradisjonell brukbarhet er langt unna hva som inntil ganske nylig har vært regnet som akseptabelt. Etter «Ammerudrapporten» hvor Gulbrandsen (1973) etter intervjuundersøkelser konkluderte at leiligheter som vist i fig. (m) var uegnede som permanent bolig for noen, har det i Norge knapt vært bygget så små boenheter som dem som nå oppføres.

Langsiktig boligkvalitet, nye boligers kritiske punkt

I større boligprosjekter er arkitektrollen annerledes enn i tradisjonell eneboligprosjektering. I stedet for å arbeide direkte for de framtidige beboere arbeider arkitektene for profesjonelle eiendomsutviklere eller utbyggere. Prosjekteringen består da ikke i å tolke og respondere på framtidige beboeres ønsker, men i å gi utbygger et salgbart prosjekt. Utbygger kan imidlertid bare forventes å ivareta framtidige beboeres interesser så lenge dette er profitabelt ved førstegangs salg. En faktor som vil være avgjørende for den langsiktige kvalitetsvurdering, og som sjelden tillegges vekt av utbyggere, er i hvilken grad boligene vil være egnet for framtidige og i dag ukjente boligpreferanser. 

Slike mulige motstridende interesser mellom utbygger, hvis motiv er fortjeneste ved første gangs salg, og preferansene til de mange og ennå ukjente framtidige beboere, er et utslag av hva Brand (1994) beskriver som en iboende motsetning i arkitektfaget, nemlig motsetningen mellom tidsspesifikk prosjektering og kvalitet gjennom byggets hele levetid. Arkitekturprosjektering består normalt i å «besvare» et definert byggeprogram. Slike tidsspesifikke byggeprogram avviker ofte mye fra de reelle krav til bygget gjennom dets levetid. Dette har den enkle forklaring at de fleste bygningers levetid langt overskrider den tidsramme hvor bruk og preferanser kan forutsies noenlunde presist. Brand hevder at den programmering som normalt ligger til grunn for arkitekturprosjektering, består i å forfordele samtidens byggherre og brukere på bekostning av de langt flere framtidige brukere. 

Siden boligen er et grunnleggende menneskelig behov, samtidig som behov og etterspørsel etter bolig er så innvevd i økonomiske, demografiske og sosiale forhold at de vanskelig lar seg forutsi langt fram i tid, er motsetninger mellom tidsspesifikke byggeprogram og langsiktig behov en spesielt viktig utfordring når det gjelder boliger. 

Fig.l-1. Waldemar Thranes g. 3. Eksempler på nye boligtyper. Leilighetene var blant utvalgte nye leiligheter til Oslo arkitektforenings ekskursjon i oktober 2005.
 

Fig.l-1. Waldemar Thranes g. 3. Eksempler på nye boligtyper. Leilighetene var blant utvalgte nye leiligheter til Oslo arkitektforenings ekskursjon i oktober 2005.

Fig. l. New «zero-room apartments», 2005.

Delvis av «lykke», delvis av «forstand» har imidlertid mange norske boliger kommet godt fra slike motsetninger mellom opprinnelige byggeprogram og boligenes bruk på lang sikt. Dette gjelder spesielt de mange toromsleiligheter som ble bygget i Oslo før og etter andre verdenskrig. Disse boligene ble opprinnelig tegnet som minimum akseptabel boligstandard for barnefamilier. «Lykken» besto i heldige sammenfall mellom velferdsutvikling og husholdningssammensetninger: Parallelt med etterkrigstidens velstandsøkning, som gjorde toromsboliger mindre attraktive for barnefamilier, økte antall en- og topersonshusholdninger sterkt. «Forstanden» besto i leilighetenes generelle utforming. På grunn av etterkrigstidens boligmangel og begrensede ressurser måtte disse boligene bestå av rom som kunne brukes til mye. Det er denne generaliteten som har gjort dem så velegnet for andre typer husholdninger enn dem de opprinnelig var tiltenkt. Ved bevisst «generell utforming» og heldige sammenfall av demografiske og økonomiske endringer er disse boligene fremdeles meget ettertraktet. De boligene som nå bygges, har derimot ikke slik generalitet med tanke på mulige framtidige beboere. De er bygget for å være akseptable for små husholdninger og kan vanskelig tenkes å bli god bolig for mange andre. Det faktum at vi i dag oppfører store antall boliger uegnet for andre enn små husholdninger, utgjør en stor begrensning i boligmassens framtidige brukbarhet.

Fig.l-2. «CK 30», Christian Kroghs g. 30. Eksempler på nye boligtyper. Leilighetene var blant utvalgte nye leiligheter til Oslo arkitektforenings ekskursjon i oktober 2005.
 

Fig.l-2. «CK 30», Christian Kroghs g. 30. Eksempler på nye boligtyper. Leilighetene var blant utvalgte nye leiligheter til Oslo arkitektforenings ekskursjon i oktober 2005.

Fig. l. New «zero-room apartments», 2005.

Boligprosjektering som utfordring og mulighet 

De endringer i boligutforming som har skjedd de seneste par år, reiser et vidt spekter av utfordrende problemstillinger. Et forhold, som kan få stor betydning for mange nybakte boligeiere, er hva prisutviklingen vil bli for de nye leilighetene som er omsatt til kvadratmeterpriser langt over eldre boliger uten å ha den samme kvalitet på tradisjonelt verdsatte egenskaper som romstørrelser, lysforhold og generell brukbarhet. Et annet viktig spørsmål er hvordan utviklingen vil bli i bygninger og bymiljøer med store andeler leiligheter som få vurderer som gode permanente boliger. Slike overordede tema er interessante men ligger i utkant av virkefeltet til den enkelte prosjekterende arkitekt. Et sted å begynne kan derfor være å avdekke motsetninger mellom utbyggeres konkrete byggeplaner og det som vil være gode boliger og bomiljø på lengre sikt. Det er fullt mulig at langsiktige investorer,  framtidige beboere og arkitektstanden her kan ha noen felles interesser. For at arkitektfaget skal opprettholde en allmenn legitimitet, er det avgjørende at vi som arkitekter evner å innvirke positivt på grunnleggende samfunnsforhold og på menneskers daglige liv. På bakgrunn av dagens boligbygging kan det å tegne bedre boliger være et viktig bidrag i så måte.

Noter
  1. Hvilket på norsk blir noe slikt som «(...) dessuten vet vi, at når det gjelder boligbygging, så er det kun i dette, altså i søken etter leilighetens beste planløsning, at oppgaven for den virkelige arkitekt ligger».
  2. Vedrørende OBOS som case og utvalg leiligheter som ble undersøkt, se Manum (2007, kap.3.3 og kap. 4.1).
  3. Se Manum (2006, kap. 6.2) for mer om romstørrelser i nye leiligheter.
  4. For mer om sammenheng mellom leilighetsutforming og husholdningskategorier, se Manum (2007, kap. 5.2.3).
  5. Blant byggforskningsinstitusjonene arbeidsoppgaver på 1970 og -80 tallet, var sammenlikninger av virkelig møblering og antatt møblering slik som dette var nedfelt i retningslinjene for prosjektering. Se for eksempel Guttu, Jørgensen og Nørve (1985) og det store svenske forskningsarbeidet Bostadsutforming bostadsanvändning (Statens Institut för Byggnadsforskning, 1979 og 1980).
Referanser/litteratur

Brand, Steward (1994) How Buildings Learn, What Happens After They’re Built. New York 

Gulbrandsen, Ole (1973) Å bo på ett rom i blokk. Oslo

Guttu, Jon, Jørgensen, Ivar og Nørve, Siri (1985) Bovaner. Oslo

Manum, Bendik (2006) Apartment Layouts and Domestic Life; The Interior Space and its Usability. Oslo (http://www.aho.no/Utgivelser/Avhandlinger_elektronisk/Manum_avhandling.pdf)

Ramstad, Vegard and Ribe, Kristian (2006) Kontemporær boligproduksjon indre Oslo, (Diplomprosjekt, Arkitektur- og Designhøgskolen i Oslo). Oslo

Statens Institut för Byggnadsforskning (1979 og 1980) Bostadsutforming bostadsanvändning. Gävle 

(Dahlgren og Westerberg (1979), Dahlgren (1980), Eriksson, Lindquist og Westerberg (1980), Gaunt (1979) og Lindquist, Orrbeck, og Westerberg (1980))

Taut, Bruno (1927) Bauen der neue Wohnbau. Berlin.

Fakta

Artikkelen er vitenskapelig vurdert av forskere utenfor redaksjonen.

English Summary
Good homes: One of the main challenges for the architectural profession?

By Bendik Manum

Throughout the last decade, a large number of homes have been constructed in Norway. These homes differ from those of earlier periods, and they do not represent what has so far been considered to be architectonic qualities. On this background, Bendik Manum studied the planning of today’s dwelling in his doctoral thesis, submitted at the Oslo School of Architecture and Design in 2006. This article expounds some of the characteristics of the development of urban homes in Norway, and points to some problems with current practice.

Gode boliger, en av arkitektfagets store utfordringer?
Bendik Manum
Bendik Manum er postdocstipendiat ved NTNU, fakultetet for arkitektur og billedkunst. Manum har doktorgrad fra arkitektur- og designhøgskolen i Oslo, i 2006, for…les mer
Gode boliger, en av arkitektfagets store utfordringer?
Publisert på nett 02. mars 2017. Opprinnelig publisert i Arkitektur N nr. 8 – 2007. For å få full tilgang på alt innhold i Arkitektur N kan du kjøpe eller abonnere på papirutgaven.
Det nye boligparadigmet
Artikkel

Det nye boligparadigmet

Av Jon Guttu

Det nye boligparadigmet

Det sosiale boligbyggeriet er forlengst erstattet av en markedsstyrt utvikling. Hva har konsekvensen vært for boligenes kvalitet, tilgjengelighet og pris? Og er vi fornøyde med det?

Den sosiale boligbyggingens æra spente over siste halvdel av 1900-tallet; perioden da Staten og kommunene gikk sterkt inn i boligbyggingen med subsidierte statslån og tilrettelagte tomter. Historikeren Berge Furre har kalt systemet som ble bygget opp ”juvelen i den sosialdemokratiske orden” og understreker dermed boligpolitikkens betydning i denne perioden under sosialdemokratisk hegemoni.1 ”Treenigheten” mellom stat, kommuner og private (bl.a. kooperative) byggherrer sørget for en jevnt høy boligproduksjon over en 50-års periode, og resultatet var at boligmangelen, som hadde dominert det politiske bildet i etterkrigsårene, ble redusert til et problem for relativt få. En forutsetning for den suksessen systemet hadde, var tilgangen på billige lån med en subsidiert rente gjennom Husbanken.

Husbankens kontrollapparat, som var en del av systemet, så til at det som ble bygget holdt en viss teknisk standard, at leilighetsstørrelsen svarte på de prioriterte behovene og at rommene inne og ute kunne brukes til vanlige aktiviteter. Normene var for en stor del basert på empiriske studier av beboeres preferanser og atferd.2 Husbanken definerte også hva som ble betegnet som ekstravaganse eller overforbruk, og sørget dermed for måtehold i ressursbruken. Husbankreglene fikk virkning for det meste av boligbyggingen i Norge i denne perioden, til sammen rundt en million boliger.3

I løpet av de siste 30 årene er dette systemet avviklet. Det første slaget stod Willochregjeringen for da den rigget ned store deler av Husbankens lånesystem på begynnelsen av 1980-tallet.4 Rundt 1990 var det kommunenes og boligsamvirkets tur. Boligkrakket slo beina under kommunale tomteselskaper, gjorde slutt på kommunenes engasjement i byfornyelsen og skapte store økonomiske problemer for boligbyggelagene rundt om i landet. Senere på 90-tallet ble ansvaret for bygningskontroll overført fra det offentlige til utbyggerne, med det medfølgende skjemavelde.5 Foreløpig siste skritt i denne utviklingen kom rundt årtusenskiftet, under kommunalminister Erna Solberg. Husbanken ble omdannet til en bank for grupper med spesielle behov, og minstestandarden, som inneholdt generelle krav til boligkvalitet, ble fjernet. Husbankens andel av nybyggingen har de siste årene beveget seg mellom 15 og 30 %, avhengig av økonomiske konjunkturer. 

Samlet sett fremstår disse hendelsene som en gedigen boligpolitisk snuoperasjon. Det offentlige har trukket seg tilbake fra boligsektoren og overlatt initiativ og definisjonsmakt til private aktører, i planleggingsdiskursen betegnet som en overgang fra ”governing” til ”governance”. Sett i en større sammenheng inngår endringene i innføringen av et liberalistisk regime innenfor en rekke samfunnsområder. 

“Den markedsbaserte boligbyggingen har nå fungert såpass lenge at vi kan vurdere resultatene og hvordan de svarer på de boligsøkendes behov.” 

Parallelt med nedbyggingen av det tidligere boligpolitiske systemet har et nytt vokst fram. Den markedsbaserte boligbyggingen har nå fungert såpass lenge at vi kan vurdere resultatene og hvordan de svarer på de boligsøkendes behov. 

I denne fagkritiske artikkelen skal jeg beskrive endringer som har funnet sted i og med det nye boligparadigmet. Mitt utgangspunkt og målestokk for vurderingene er de boligkvalitetene som vant hegemoni i den sosiale boligbyggingens æra. Hovedkritikken retter seg mot egenskapene slik de blir realisert i den tette byen, primært i Oslo. Jeg skal berøre prisdannelsen, lokalisering av ny bebyggelse og kvaliteter ute og inne.

En formidabel prisvekst

I løpet av 1970- og -80-tallet gikk norske boliger, grovt sagt, over fra å betraktes som et velferdsgode, til å bli en forbruksvare (og et investeringsobjekt) i et uregulert marked. Ut fra det kunne man kanskje tro at boligprisene siden den gang hadde utviklet seg i takt med prisen på andre forbruksvarer. Hvordan kan det da ha seg at boligprisindeksen er bortimot firedoblet siden begynnelsen av 1990-årene, mens byggekostnader og konsumpriser ikke en gang er doblet (figur 1)?6  

Figur 1. Oversikt over indekser fra Statistisk 
Sentralbyrå. For å kunne sammenlikne utviklingsforløpet starter alle kurvene i samme punkt.

Figur 1. Oversikt over indekser fra Statistisk Sentralbyrå. For å kunne sammenlikne utviklingsforløpet starter alle kurvene i samme punkt.

Figure 1. Housing price index, construction costs and consumer price index, showing the relative rise in the price of housing.

I en artikkel med den talende tittelen ”Sosial boligpolitikk: De siste restene fjernes” beskriver OBOS-direktør Martin Mæland den politisk styrte dereguleringen av boligmarkedet.7 Han sammenlikner rammevilkårene i 1970 med dagens, og hevder at en OBOS-bolig på 60-70 kvm i dag ville kostet omkring 1 million kroner mindre dersom rammevilkårene hadde vært som den gang. I 1970 ble tomten bygslet av kommunen, mens den i dag må kjøpes for 350-450 000 kroner per bolig. Fremføring av (ekstern) teknisk infrastruktur, som han anslår til 150 000 kroner, utgjorde også kr. 0 i 1970. I tillegg kommer merverdiavgiften, som utgjør 4-500 000 kroner. En OBOS-leilighet på 60-70 kvm vil i dag koste ca 2.5 millioner kroner. Ifølge Mæland er altså rundt 40% av prisen et direkte resultat av at stat og kommuner har fjernet en rekke ytelser til boligbyggingen. 

Likevel kan ikke disse endringene alene forklare den røde kurven ovenfor. De forholdene Mæland beskriver, var nemlig allerede innført i 1993. Det må eventuelt være økninger i kostnader til tomter og infrastruktur det er snakk om. Men selv om tomteprisene i sentrale områder har steget sterkt i perioden, kan heller ikke dette alene være årsaken. Heller ikke valget av tidspunktet 1993 kan forklare den voldsomme prisstigningen, selv om tiden like etter boligkrakket i 1989 representerte et lavpunkt i prisutviklingen.8 Andre forklaringer kan ligge i at Husbanken i denne perioden sluttet å gi gunstigere lån enn andre banker. Bortfallet av subsidieringen i 1996 kan ha bidratt til å løfte prisnivået og dermed redusere nybyggingen.9 I tillegg beregner utbyggerne, forståelig nok, et større overskudd fordi deres økonomiske risiko har økt. Lærdommene fra krisen i 1989-93 var at bare store utbyggere som OBOS og Selvaag overlevde, mens mange mindre boligbyggelag måtte ha statlig hjelp.

Selv om alle disse faktorene har bidratt, må hovedforklaringen til kostnadsøkningen likevel spores i markedsmekanismene: Prisene vil stige så høyt som etterspørsel og kjøpekraft tillater. I en periode med lav rente, som i dag, vil kjøperne kunne strekke seg lenger når det gjelder pris. Det nye boligparadigmet har vært fulgt av en argumentasjon om at konkurranse i markedet også vil gi de laveste prisene. Dessverre er det få tegn som tyder på at denne påstanden holder. Svarene på situasjonen fra de politiske myndighetene har vært at boligproduksjonen må øke for å få mer balanse i markedet. Prognoser for befolkningsvekst og boligbygging i storbyene forteller at det er langt fram til noen form for ”kjøpers marked” i Oslo-området. 

Figur 2: Oslo kommuneplan 2008. Området Gjersrud/Stensrud fortsatt som en ubebygd (gul) sone i sør.
 

Figur 2: Oslo kommuneplan 2008. Området Gjersrud/Stensrud fortsatt som en ubebygd (gul) sone i sør.

Figure 2. Oslo municipal plan 2008. Unused development area marked in yellow.

Bygging der det lønner seg mest

Nesten all bygging i de større byene i dag foregår som fortetting, det meste i sentrale bystrøk. Av vel 26 000 boliger bygget i Oslo mellom 2000 og 2009 ble ca 55% bygget på det relativt beskjedne arealet i Indre Sone.10 Fortettingen skjøt fart på begynnelsen av 1990-tallet og har siden bare økt. Noe sånt hadde verken planleggere eller politikere sett for seg. Da ledelsen i OBOS i 1962 vurderte framtidens tomtesituasjon i hovedstaden, så det mørkt ut: ”Oslo befinner seg i en prekær situasjon med hensyn til regulerte og byggeklare boligtomter framover”, het det i en henvendelse representantskapet gjorde til bystyret. Etter utbyggingen i Groruddalen sto bare tomtearealene i Oslo sør igjen, og hva skulle en gjøre etter det? I bystyredebatten ba OBOS-direktøren om at Sørkedalen og Maridalen ble utredet som områder for boligbygging.11 En prøveballong, ”Sørkedalsbyen”, ble sendt ut, men initiativet kom aldri utover idéstadiet. I dag, snart 50 år etter at situasjonen ble omtalt som prekær, ligger områdene Gjersrud/Stensrud i Oslo sør fortsatt ubebygd. Etterspørselen etter nye boliger i dette området har ikke vært sterk nok til å utløse bygging.

“Rundt 1990 så en ny profesjon dagens lys her i landet: eiendomsutviklerne.”

Rundt 1990 så en ny profesjon dagens lys her i landet: eiendomsutviklerne. Ifølge tilgjengelig næringsstatistikk kan vi anslå at over 1000 slike bedrifter er etablert i Norge de senere årene, hvorav omtrent en fjerdedel med mer enn 5 ansatte.12 I det nye paradigmet bestemmer eiendomsutviklernes økonomiske analyser langt på vei hvor det skal bygges, mens ulike trendanalytikere og meglere har avgjørende innflytelse på hva som skal bygges. En forutsetning for den nye arealpolitikken er salg av tomtegrunn fra kommunen til ulike private og halvprivate aktører, en prosess som startet rundt 1980. På dette viset har kommunen solgt ut et avgjørende virkemiddel for å bestemme hvor i byen det skal bygges.  Kommunen kan i beste fall hive seg på vogna, finne ut hvor den går og på dette grunnlaget legge sine strategiske planer. Derfor har da også Oslo kommunes arealplan de siste årene mest lignet en overordnet skisse.13 

Hva så med kommunens rolle og hva med miljøargumentene for fortetting? Jo, det er ganske riktig stor enighet om fortettingsstrategien fra ulike hold. Det er trolig derfor tettheten drives så høyt, med kommunens velsignelse. Mitt poeng er at de avgjørende valgene tas av utbyggerne og at tomteutviklerne arbeider langsiktig for å gjøre arealer klare for bygging. Eiendomsutviklernes økonomiske kalkyler har til nå tilsagt at fortjenesten vil være størst ved bygging i sentrale strøk, på tross av alt det innebærer av høy tomtepris, infrastrukturkostnader og en ofte konfliktfylt og langtrukken plan- og byggeprosess. Dette gjelder for alle de større byene i landet og trolig for de fleste småbyene også. Det er kostbart å bygge sentralt, og konsekvensen blir at områdene må hardpakkes for å få fortjenesten opp på det ønskede nivået. I det følgende utdypes denne sammenpressingen av byen og konsekvensene dette får for boligene.14

Hva kjennetegner de nye byboligene?

Vi kan begynne utendørs. Gjennom mange år var en utnyttelsesgrad på 1,5 satt som høyeste grense for nye boliger i indre sone i Oslo.15 Omsatt til tomteutnyttelse er dette noe lavere enn TU=200%, som tilsvarer den tettheten en finner i spekulasjonsbyggingen på slutten av 1800-tallet. Siktemålet for byfornyelsen på 1980-tallet var blant annet å ”lufte ut” i disse tette leiegårdskvartalene, rive bakgårdsbygninger og gjøre gårdsrommene egnet til lek og opphold.16 Samfunnet satset store ressurser på dette og vi kan i ettertid se at byfornyelsen ga resultater. Det viktigste var kanskje at bysentrum, gjennom forbedringene av boligmassen og bystrøkene, ble et sted hvor store befolkningsgrupper, også barnefamilier, kunne tenke seg å bo. 

“De færreste nye boliganlegg sentralt i storbyene har i dag en så lav tetthet som TU=200%.”

De færreste nye boliganlegg sentralt i storbyene har i dag en så lav tetthet som TU=200%. En undersøkelse NIBR gjorde i 1997 av 35 nye boligkomplekser i sju norske byer viste at tomteutnyttelsen jevnt over lå mellom TU=200 og TU=300%, enkelte helt opp til TU=600%.17 De siste ti årene har tettheten i nye prosjekter trolig økt ytterligere.

Konsekvensen av den høye utnyttelsen er at det halvoffentlige oppholdsarealet, også kalt fellesarealet, ofte blir redusert til et atkomstareal med avfallssortering og frastillingsplass for sykler, en sandkasse og et vippedyr. Stort mer er det ikke plass til. Beboerne i de 35 boliganleggene ble spurt om hvor ofte de oppholdt seg utendørs på fellesarealene. Ikke overraskende viste det seg at bruken av utearealene i stor grad svarte til kvaliteten. De relativt få utearealene som hadde en viss rommelighet, gode solforhold og var tilrettelagt for lek og opphold, ble mye brukt. De områdene som hadde best utearealer, hadde også flest barn. For øvrig utgjorde barnefamiliene bare 10% av husholdningene i denne undersøkelsen. En undersøkelse av småboliger i Trondheim fra 2006 bekrefter inntrykket av at beboerne gjerne oppholder seg utendørs dersom det er lagt til rette for det.18

Figur 3: Prinsipper for parkeringsløsninger og uteareal i byboliger (Guttu og Schmidt 2008). De aller fleste hører til blant de tre nederste (den nederste har kun uteareal på tak).

Figur 3: Prinsipper for parkeringsløsninger og uteareal i byboliger (Guttu og Schmidt 2008). De aller fleste hører til blant de tre nederste (den nederste har kun uteareal på tak).

Figure 3: Principle for parking solutions and outdoor areas in housing projects (Guttu and Schmidt 2008). Most projects fall into the bottom three categories (the bottom one only has outdoor areas at roof level).

Den økte utnyttelsen har også ført med seg en endring av bebyggelsestypen. På 1980-tallet ble det i stor grad bygget i kvartaler. Med tanke på trygge utearealer for barn og skjerming mot støy og forurensning på bakkenivå har kvartalsformen store fordeler. Kvartalet som byggekloss i byplanen representerte en fortsettelse av den klassiske måten å bygge byer på, slik vi kan se det i historiske byer over hele Europa. Et kjennetegn ved kvartalsformen er at den differensierer uterommene i et hierarki fra den offentlige parken og gaten ned til det halvoffentlige gårdsrommet og videre til den private balkongen og terrassen. Kvartalsformen gir i tillegg et samlet, og dermed brukbart, uterom. Funksjonalismen brøt med kvartalsformen og baserte utbyggingen på frittstående blokker, såkalt lamellbebyggelse, som etterlater et uterom som mer eller mindre uklart flyter rundt mellom bygningene. Det er denne bebyggelsesformen som nå igjen er blitt gjengs.

Bakgrunnen for dette skiftet kan være sammensatt. Arkitektonisk kan man se det slik at den nye modernismen tar opp igjen funksjonalismens bygningstyper. Sosialt kan man si at den individuelle boligen med sin private balkong har fått forrang fremfor det felles gårdsrommet. Dessuten kan en hevde at frittliggende blokker tross alt er best egnet til å gi en følelse av rommelighet sett fra den enkelte leiligheten. Denne bygningsformen gir et visst utsyn og gløtt av sol ved ekstremt høye tettheter, dog uten at uterommet av den grunn blir mer brukbart. 

Et nytt trekk er det underbygde utearealet, fremtvunget av en kombinasjon av tetthet og parkeringskrav og helt nødvendig dersom ikke hele utearealet skal gå med til parkering (figur 3). I studien ”Fortett med vett” i 2008, med gjennomgang av 27 eksempler på byboliger i fire store byer, fant vi bare noen få med uteareal på bakken (Guttu og Schmidt 2008). Garasjelokket kan ligge på bakkenivå, men er i de mange ”bryggeprosjektene” hevet en etasje opp på grunn av fare for vanninntrengning fra nærliggende sjø. Dermed blir det mindre tilgjengelig for andre enn beboerne. At lokket bare i de sjeldneste tilfellene har et jorddekke som gjør det egnet for høyere vegetasjon, er en vidtrekkende svakhet ved utearealet når det gjelder trivsel, mikroklima og håndtering av overvann. Ikke sjelden gjerdes hele området inn og stenges med låst port. Uten å moralisere over at beboere i storbyen på denne måten forsøker å trygge sin tilværelse, kan man hevde at avstengningen er sosialt ekskluderende og gjør byen mindre opplevelsesrik.

“Når leiligheter krympes, må elementære plankvaliteter skjæres bort.” 

At det nesten utelukkende er bygget høyere enn fire etasjer, har gitt en stor mengde boliger med heis og dermed gode muligheter for rullestoltilgjengelighet. Denne muligheten blir dessverre undergravd av et stort antall små leiligheter; leiligheter med rom som verken er tilpasset rullestol eller vanlige møbelmål og som heller ikke tilfredsstiller byggeforskriftenes krav om at det skal være enkelt å innpasse toalett som kan benyttes av orienterings- og bevegelseshemmede19 Når leiligheter krympes, må elementære plankvaliteter skjæres bort. Kjøkken som eget rom med vindu er forlengst forlatt, klesboden er henvist til kjelleren, soverom trikses til ved at de to sidene av dobbeltsenga har atkomst gjennom hver sin åpning mot oppholdsrommet, oppholdsrom blir gjennomgangsrom og atkomsten til leiligheten skjer ikke sjelden gjennom kjøkkenet. 20Men ikke nok med at kvadratmeterne skrumper. Bygningskroppene har en tendens til å bli tykkere, også dette av økonomiske grunner, og færre leiligheter gjøres følgelig gjennomgående. Vi finner et økende antall ensidig orienterte boliger i blokker med adkomst fra midtkorridor. Dette gjør prosjektet billigere å bygge, men samtidig går en vesentlig kvalitet i byboligene tapt. “Nytt er det imidlertid at slike barberte boliger markedsføres med trendy betegnelser som ”living in a box””Å differensiere boligkvaliteten etter beboernes lommebok er en annen side ved det nye boligparadigmet. De store forskjellene som skapes fordi det ikke settes noen minstestandard, er kanskje den mest alvorlige konsekvensen av den markedsbaserte byggingen og et radikalt brudd med etterkrigstidens likhetstankegang.

Borettslaget Carl Berner Terrasser. Startbos leiligheter i Sinsenveien. Arkitekter: Voll Arkitekter AS. Bebyggelsestype, snitt med uteareal. Boligene ble bygget i ulike størrelser fra ”small” (20 kvm) til ”x-large” (80 kvm). ”Large” og ”x-large” hadde 1-2 utleiehybler tillagt boligen som en mulighet for fleksibilitet og inntekt for husholdningen. Hyblene kan skilles ut og selges som egne eiendomsenheter (andeler).
The housing coop Carl Berner Terrasser (Voll Arkitekter AS). General typology and section showing outdoor areas.
 

Borettslaget Carl Berner Terrasser. Startbos leiligheter i Sinsenveien. Arkitekter: Voll Arkitekter AS. Bebyggelsestype, snitt med uteareal. Boligene ble bygget i ulike størrelser fra ”small” (20 kvm) til ”x-large” (80 kvm). ”Large” og ”x-large” hadde 1-2 utleiehybler tillagt boligen som en mulighet for fleksibilitet og inntekt for husholdningen. Hyblene kan skilles ut og selges som egne eiendomsenheter (andeler).

The housing coop Carl Berner Terrasser (Voll Arkitekter AS). General typology and section showing outdoor areas.

The housing coop Carl Berner Terrasser (Voll Arkitekter AS). General typology and section showing outdoor areas.

Planer, borettslaget Carl Berner Terrasser. Startbos leiligheter i Sinsenveien. Arkitekter: Voll Arkitekter AS. Enkelte av enhetene har utleieenhet. Hyblene kan skilles ut og selges som egne eiendomsenheter (andeler).
 

Planer, borettslaget Carl Berner Terrasser. Startbos leiligheter i Sinsenveien. Arkitekter: Voll Arkitekter AS. Enkelte av enhetene har utleieenhet. Hyblene kan skilles ut og selges som egne eiendomsenheter (andeler).

Plans, Carl Berner Terrasser, Sinsenveien, Oslo. Voll Arkitekter AS.

Fra borettslaget Carl Berner Terrasser. Uteareal, atkomstkorridor, interiør.
 

Fra borettslaget Carl Berner Terrasser. Uteareal, atkomstkorridor, interiør.

From the housing coop Carl Berner Terrasser. Outdoor area, access corridor, interior.

“Mindreverdig planløsning” hentet fra Husbankens hefte God bolig fra 1985. Leilighet for to personer på 57 kvm BA.Teksten til illustrasjonen lyder: ”Dette er en ”typisk” plan fra den midterste leiligheten i en trespenner. Den får dagslys bare fra en side. Kjøkkenet ligger i en mørk krok. I tillegg er badet og entreen altfor trange. Det er blant annet ikke plass til badekar på badet og det er heller ikke tilgjengelighet for rullestolbruker”. Selv med disse manglene ville en toroms leilighet som denne tilhørt det øvre sjiktet av det som bygges i dag.

“Mindreverdig planløsning” hentet fra Husbankens hefte God bolig fra 1985. Leilighet for to personer på 57 kvm BA.Teksten til illustrasjonen lyder: ”Dette er en ”typisk” plan fra den midterste leiligheten i en trespenner. Den får dagslys bare fra en side. Kjøkkenet ligger i en mørk krok. I tillegg er badet og entreen altfor trange. Det er blant annet ikke plass til badekar på badet og det er heller ikke tilgjengelighet for rullestolbruker”. Selv med disse manglene ville en toroms leilighet som denne tilhørt det øvre sjiktet av det som bygges i dag.

“Substandard plan”, example from a State Housing Bank booklet from 1985. Though presented as a bad example then, this plan would represent a high level of quality today.

Utbyggere som finkjemmer markedet, vil finne at kjøpekraften hos mange boligkunder ikke rekker til en fullverdig bolig. Eller sagt på en annen måte: det er marked også for boliger som er skviset når det gjelder størrelse, planløsningskvalitet, lys og luft. Av økonomiske grunner legges prosjektene med mindreverdige boliger i de lavere etasjene, samtidig som de mer luksusbetonte toppleilighetene får breie seg i sol, lys og luft. Slik gjorde man det også i den liberalistiske byggingen på 1800-tallet, med mørke bakgårdsleiligheter for tjenerskap og andre mindre bemidlete. Nytt er det imidlertid at slike barberte boliger markedsføres med trendy betegnelser som ”living in a box”, ”studioleiligheter” o.l. i stedet for den nøkterne, men akk så sanne betegnelsen ett roms leilighet.22

Sosiale konsekvenser

Et argument for det som er kalt ”den nye gråbeinstandarden”, har vært at ungdom ”kommer seg inn på boligmarkedet” og kan begynne å klatre. Jeg vil ikke benekte at dette kan være positivt for dem som på denne måten klarer å etablere seg med egen bolig. Men det viser seg at en stor del nye boliger i storbyene ikke bebos av eieren – de kjøpes for utleie. Andelen leieboliger i Oslo ligger nå rundt 30%. Liberaliseringen av boligmarkedet har gitt oss en ny ”gårdeierstand”, folk som plasserer pengene sine i bolig og tjener godt på utleie og verdiforøkelse. Mye kritisk kan sies om det gamle leiegårdssystemet, men man visste i hvert fall hvem som hadde ansvaret for gården og leiligheten. Nå er dette spredt på en stor mengde individer. Hvordan de vil forvalte boliganleggene på lang sikt, gjenstår å se.23

Det er heller ikke gitt at disse boligene også i framtiden vil tjene som springbrett for ungdom i en boligkarriere. Like sannsynlig er det at de dårligste boligene i et uregulert boligmarked vil utgjøre et lavpristilbud for boligkjøpere med liten betalingsevne og bli deres permanente bolig. 

De aller fleste beboere vil hevde at de liker seg og er fornøyd med sin boligsituasjon. Er ikke situasjonen da til å leve med? Det viktigste bør vel være at skoen kjennes god for den som har den på? Heldigvis har vi mennesker en utrolig evne til å tilpasse oss vår skjebne. Det gjelder både vonde sko og ditto boliger. Så lenge vi har et fast bosted, vil vi tendere mot å like oss der. Derfor bør en se på flyttefrekvenser og spørre folk som har flyttet om hvorfor de valgte å forlate den forrige boligen. Dette kan og bør kartlegges empirisk.

Blant våre nærmere 800 respondenter i byboligundersøkelsen var leieboerne klart mer kritiske enn dem som eide boligen de bodde i, også innenfor det samme boliganlegget.24 Det kan skyldes faktiske forskjeller innad i anlegget, men man kan heller ikke se bort fra at eierne har økonomiske grunner til å forsvare sin boligsituasjon. Omdømmet kan bety mye for prisen på boligen og tilsier at folk i større grad vil omtale boligsituasjonen i positive vendinger. 

Fra flere hold rapporteres det at nye sentrumsnære boliganlegg med små leiligheter blir rene gjennomtrekksområder. I en undersøkelse av levekår i 68 byområder i Stavanger går det fram at sonen Badedammen, sentralt i byen, tilhører bunnsjiktet (Stavanger kommune 2010). Mellom 2002 og 2006 økte befolkningen her med 160% takket være massiv fortetting. Undersøkelsen forteller at denne sonen i gjennomsnitt hadde så lite som 1,25 beboere per bolig. Barn utgjorde bare 7% av befolkningen. Forskjellene i levekår innen området hadde dessuten økt markert. Utviklingen kommer ikke som noen overraskelse. Området har nå 66% små boliger. Badedammen hadde også størst andel med stor gjeldsbyrde og størst utflytting av samtlige soner.25 Fra andre undersøkelser vet vi at flyttegrunn nummer en er at boligen er for liten (figur 4)

“Fra flere hold rapporteres det at nye sentrumsnære boliganlegg med små leiligheter blir rene gjennomtrekksområder.”

Konklusjon

Den norske boligpolitikken har gjennomgått så omfattende og dyptgripende endringer at man må kunne snakke om et nytt paradigme. Jeg har i denne artikkelen beskrevet resultater av dette nye boligparadigmet. En formidabel prisvekst har funnet sted for sentralt beliggende boliger. Flere studier forteller at tettheten ved bygging i sentrale strøk i de store byene er drevet så høyt at utearealet har mistet mye av sin verdi som felles oppholdsareal. Ved lamellbebyggelse svekkes denne verdien ytterligere. Jeg vil hevde at den høye tettheten i tillegg reduserer boligkvaliteten innendørs, med solløse og mørke leiligheter i de nederste etasjene som konsekvens. En betydelig del av disse boligene er ensidig orientert, de er svært små og med dårlig brukskvalitet. At den lave kvaliteten uten- og innendørs fører til sosialt utstabile områder med mye flytting, gjør bildet av den nye byboligen om mulig enda dystrere. 

 
Figur 4: Flyttegrunner for beboere i nye byboliger (Guttu og Martens 1998).

Figur 4: Flyttegrunner for beboere i nye byboliger (Guttu og Martens 1998).

Figure 4: Reasons for moving, 1998.

Noter
  1. Furre 1991 s. 388
  2. Svennar 1975. Husbanken 1985
  3. Husbanken finansierte ca 2/3 av 1,5 mill. boliger bygget mellom 1946 og 1996 (Reiersen og Thue 1996 s. 444).
  4. Hansen og Guttu 2000
  5. Edvardsen m.fl. 2004
  6. Siden 1993 har konsumprisindeksen økt med ca 40 %. I samme periode har byggekostnadene for boliger økt ca 75 %, mens boligprisene har økt ca 270 %. Boligprisindeksen omfatter både nye og brukte boliger. Prisutviklingen for nytt og brukt følger samme mønster. Indeksen for blokkboliger har steget betydelig mer enn for eneboliger (SSB).
  7. Mæland 2008
  8. Først mot slutten av 1990-tallet hadde boligprisene klatret høyere enn byggekostnadene.
  9. Husbanken ga lån til en større andel av boligens kostnad, hadde lavere rente og lengre tilbakebetalingstid. Husbankens andel av landets totale boliglån har også sunket drastisk i denne perioden Det er lavere rente enn markedsrenten (subsidieringen) som betyr noe i mitt resonnement.
  10. I følge Oslostatistikken
  11. Hansen og Guttu 2000
  12. Bedrifts- og foretaksregisteret. Alle bedrifter med kun en ansatt er ekskludert i vårt tall.
  13. Plan- og bygningsetaten opplyser at dette ikke lenger blir akseptert og at Oslo må lage en vanlig arealplan på linje med andre kommuner.
  14. Fortettingen blir stimulert av planleggere og miljøvernmyndigheter, men min påstand er at den avgjørende drivkraften ligger i markedsforhold.
  15. Utnyttelsesgrad ble definert som brutto golvflate på brutto tomt, regnet ut etter nærmere angitte regler.
  16. Guttu 2003
  17. Guttu og Martens 1998
  18. Støa m.fl. 2006
  19. TEK 97 § 10-32 Med små boliger menes i denne artikkelen boliger mindre enn 50 kvm.
  20. Schmidt red. 2009
  21. Støa m.fl. 2006
  22. Schmidt red. 2009
  23. Forløpig fungerer Borettsloven, med sitt forbud mot å leie ut mer en tre år, som et bolverk mot ytterligere oppsmuldring av eiendomsforholdene.
  24. Guttu og Martens 1998
  25. For ordens skyld bør det legges til at levekårene i Badedammenområdet har utviklet seg positivt de to siste årene og at området nå er nummer tre fra bunnen.
Referanser/litteratur

Edvardsen, Hege Marie m.fl. (2004): Byggesaksreformen – kvalitet gjennom papirflommen? NIBR rapport 2004:21 

Furre, Berge (1991): Vårt hundreår: Norsk historie 1905 – 2000. Det norske Samlaget.

Guttu, Jon (2003): Den gode boligen: Fagfolks oppfatning av boligkvalitet gjennom 50 år. AHO Avhandling 11 

Guttu, Jon og Schmidt, Lene (2008): Fortett med vett: Eksempler fra fire norske byer. Husbanken, NIBR og MD

Hansen, Thorbjørn og Guttu, Jon (2000): Oslo kommunes boligpolitikk 1960 – 1989: Fra storskalabygging til frislepp. NIBR/NBI

Husbanken (1985): God bolig

Mæland, Martin (2010): ”Den sosiale boligpolitikken: De siste restene fjernes”. OBOS-bladet 2008:2

Reiersen, Elsa og Thue, Elisabeth (1996): De tusen hjem: Den Norske Stats Husbank 1946 – 1996. Ad Notam Gyldendal 

Schmidt, Lene (red.) (2009): Små boliger – en kunnskapsoversikt. NIBR rapport 2009:1

Statistikk.stavanger.kommune.no/filer/rapportlevekår2010

Statistisk Sentralbyrå (http://www.ssb.no/bygg/)

Støa, Eli, Høyland, Karin og Wågø, Solvår (2006): Bokvalitet i små boliger: Studier av fem boligprosjekter i Trondheim. SINTEF Teknologi og samfunn

Svennar, Elsa (1975): Boligens planløsning. Håndbok 25 NBI

Fakta

I småboligundersøkelsen fra Trondheim oppsummeres kvalitetsmanglene innendørs slik, ”vurdert ut fra faglige kriterier” (Støa m.fl. 2006): 

  • Manglende eller for liten entré
  • For lite lagerplass
  • For lite kjøkken
  • Ikke eget soverom
  • Ikke tilrettelagt for bevegelseshemmede
  • Ikke tilpasningsdyktig til endrede behov
  • Dårlig skjerming av privatliv
English Summary
A new housing paradigm

By Jon Guttu

Since the demise of social housing construction in Norway in the late 1990’s, and the reduction in the scope and quality controls of the State Housing Bank, new housing development in the cities has been left largely in the hands of private developers. In this article, Jon Guttu traces the consequences of this turnaround in housing policy for the quality, price and availability of new housing. The background for comparison is the central quality definitions of the previous era.

Prices have increased. Density has been driven so high that the outdoor areas are reduced below a functional minimum. This increased density also has consequences inside the units, for total area, planning, daylight and orientation. The changes wrought in the area of housing development are so profound as to constitute a new paradigm, Guttu concludes.

Det nye boligparadigmet
Jon Guttu
Jon Guttu er sivilarkitekt og forsker ved Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR).
Det nye boligparadigmet
Publisert på nett 03. mars 2017. Opprinnelig publisert i Arkitektur N nr. 2 – 2011. For å få full tilgang på alt innhold i Arkitektur N kan du kjøpe eller abonnere på papirutgaven.
Et av Infills prosjekter. Parkveien, Oslo. Fasade mot gaten.
Artikkel

Boligkvalitet og fortetting

Av Bjørnar Johnsen

Boligkvalitet og fortetting

Boligkvalitet og fortetting

Er det mulig å bryte med i hvert fall noen av konvensjonene rundt boligbyggingen? Infill har spesialisert seg på utvikling av små og vanskelige tomter i tett bystruktur. De har møtt mye motstand fra ulike hold. 

Fremtiden ligger i byene. Det er i byene all vekst vil foregå og det er i byene vi skal være bærekraftige. Det er i byene de aller fleste av oss vil bo og leve våre liv, tettere og på mindre plass enn vi er vant med i Norge. I en globalisert verden må byene våre være konkurransedyktige, ellers forsvinner de kloke hodene til andre og bedre byer. Bokvalitet og mangfold av boligtyper er en viktig faktor, i tillegg til jobb- og kulturtilbud og rekreasjonsmuligheter. Å bygge kompetanse på boligkvalitet i den tette byen er derfor avgjørende for vår fremtidige trivsel og byens utvikling.

Gjennom vårt arbeid med å skape en bærekraftig fortetting i byen, har vi i Infill opparbeidet oss en ”know how” på de utfordringene vi står overfor når vi vil bygge gode byboliger. Vi har studert bokvalitet i en rekke av verdens store metropoler, som har en mye større tetthet enn Oslo, og fokusert på hva det vil si å bo tett og godt. Fortetting på små restarealer i byen er utfordrende med hensyn til økonomi, regulering, arkitektur og boligkvalitet, og krever nytenkning. I tillegg er små Infills helt avhengige av sine nære omgivelser, som gater, plasser, bakgårder og nærliggende parker, da prosjektene i seg selv er for små til å ivareta alle behov. Arbeidet med dette har gitt oss en arena for å lære, eksperimentere og komme opp med nye konsepter for byboligen uten at vi tar like stor risiko som i større prosjekter. 

Illustrasjoner fra salgsprospektet for et typisk boligprosjekt i Oslo i dag.

Illustrasjoner fra salgsprospektet for et typisk boligprosjekt i Oslo i dag.

Illustrations from a typical sales brochure for a housing project in Oslo today.

Illustrasjoner fra salgsprospektet for et typisk boligprosjekt i Oslo i dag.

Illustrasjoner fra salgsprospektet for et typisk boligprosjekt i Oslo i dag.

Illustrations from a typical sales brochure for a housing project in Oslo today.

Forståelsen av begrepet ”boligkvalitet” vil variere fra person til person, og fra instans til instans blant dem som skaper boligprosjekter. En del kvaliteter er standardisert i Teknisk forskrift, andre er konvensjonalisert fra kjøpersiden (utsikt, ikke gjenboere, stort bad, osv) mens en del kvaliteter er utelukkende subjektive og berører kanskje det viktigste senteret hos boligkjøperen – følelsene. 

Boligutviklere er ikke en homogen gruppe, men omfatter alt fra mennesker som har arvet en tomt og vil realisere sine verdier uten at de har noe forhåndskunnskap om faget, eller personer på jakt etter kortsiktig profitt, til store boligleverandører som Obos og Selvaag eller private selskaper med langsiktige strategier. I et fritt boligmarked hvor alle kan være boligutviklere er det derfor helt nødvendig å ha en betydelig grad av normativ regulering av utformingen av både inne- og utearealene for å sikre en minimumsstandard for boligkjøpere, spesielt dem som har fysiske, økonomiske eller andre begrensninger. De konkrete kravene som legges på prosjekter, og omfanget og konsekvensene av dem, kan imidlertid diskuteres.

“Selve boenheten er etter vår mening en begrenset del av det å bo; som byboere tar vi i bruk fellesarealer, nærområder, og bydeler...”

Vårt fokus som utbyggere er å skape gode boliger for dem som skal bo der. Det viktigste vi gjør er å si til oss selv at vi ikke vil bygge boliger vi selv ikke kunne tenke oss å bo i. Gjennom gode prosjekter skaper vi langsiktig tillit i markedet, hos politikere og forvaltning. Dette er vårt forretningsområde, dette lever vi av. Kvalitetskrav, både egne og pålagte, ligger bak alt vi foretar oss. Det betyr imidlertid ikke at alt kan realiseres samtidig i alle prosjekter. Det er dyrt å bygge godt, og hvem skal plukke opp regningen når verken stat, kommune eller kjøperne gjør det?

Boligkvalitet: landsbyen 

Hva vil det si å bo? Det som er helt sikkert er at de fleste av oss vil bo i byer i årene som kommer, og bokvalitet vil derfor i stor grad handle om hvordan vi utvikler gode boligtypologier for tette urbane situasjoner. Byen med dens befolkningstetthet spiller dessuten en viktig rolle for hvordan vi skal oppnå bærekraft og ta vare på miljøet fremover. Blandede funksjoner i nærområdet, som bolig, næring, kultur og handel, gir både store miljøgevinster i form av mindre trafikk, og kvaliteter til opplevelsen av det å bo. Selve boenheten er etter vår mening en begrenset del av det å bo; som byboere tar vi i bruk fellesarealer, nærområder, og bydeler og vi bruker byen som en forlengelse av boligen. Hvordan disse områdene er utformet påvirker dermed i stor grad vår opplevelse av bokvalitet. Filosofen Martin Heidegger skrev i 1954 et lite skrift, Bygge bo tenke, der han viser at grunnbetydningen av å bo er å pleie, ta vare på og skåne, slik at mennesket kan vokse og gro og finne fotfeste i tilværelsen. Dette er et uttrykk for at mennesket hører til i en større sammenheng når det bor. Boligkvalitet handler derfor om mer enn ”hjemmets fire vegger”. 

Dette kom også frem i en undersøkelse det internasjonale tidsskriftet Monocle nylig gjennomførte i forhold til hva som er viktigst for trivselen i verdens byer. De fant at det er tilhørigheten til nærområdet som betyr mest for folk. Som boligutviklere må vi derfor være opptatt av å skape gode nærområder, bydeler og relevante funksjoner som gir tilleggskvaliteter til selve boligen. Utviklere må se utover boenheten og sørge for at den inngår i en større sammenheng. Det gir liten mening å snakke om boenheter av høy kvalitet, hvis de ligger i et nedslitt nærområde, uten nødvendige fasiliteter. Vi må derfor sørge for at vi får med oss ”landsbyen i byen” når vi diskuterer boligkvalitet.

Forbrukermakt

Vi utviklere har i forsvinnende liten grad vært opptatt av å skape merkevare ut av boligene våre. De færreste som bor i leiligheter er bevisst på hvem som sto som utbygger. Når målet tilsynelatende er å bygge billigst mulig, og tettest opptil forskriften og markedsforventningene til standardboligen, så har vi et stykke igjen. Et hederlig unntak de senere årene er ”Selvaag Pluss”-boligene, hvor det tradisjonsrike selskapet har truffet markedet så bra at de nå kan forhåndsselge plusskvalitetene – de har klart å skape forventninger i markedet. 

“Vi har stort sett en sjeldent homogen boligproduksjon hvor det meste er dørgende pregløst og vanskelig å skille fra hverandre.” 

Det meste som bygges av boliger i dag er veldig likt og de fleste utbyggere legger seg på en minstestandard som verken utfordrer forventninger eller forskrifter. De store entreprenørene har sin måte å utføre byggene på som de nødig avviker fra, og uten vilje fra utbygger, og dermed arkitekt, til å finne alternativer til preaksepterte og standardiserte boligløsninger, er mye gitt på forhånd og sluttproduktet blir standardvare. Vi har stort sett en sjeldent homogen boligproduksjon hvor det meste er dørgende pregløst og vanskelig å skille fra hverandre. Effekten av dette er blitt en slags nøytral norm, en ”bolig 2011 versjon 1.0”, representert ved de billigste produktene som en utbygger antar vil oppfattes av kjøperne som ”moderne”, men likevel ikke skremmende. De siste årene har det gitt seg utslag i hundretusener av boliger med lakket eikeparkett med heltre fotlister, hvitmalte gipsvegger (fargekode S 0502-Y) og tak, hvitt kjøkken med glatte fronter og hvite 20 x 20-fliser på badet. Godt hjulpet av Teknisk forskrift som forteller hvor stort et soverom må være, hvor bratt en trapp ikke må være, minimum vindusareal, veggtykkelse etc. Til sammen utgjør disse to elementene, Teknisk forskrift og markedets forventninger, kravspesifikasjonen på de aller fleste boligprosjekter i dag. Tryggere kan det ikke bli.

Dette er en stor utfordring til arkitektene som må gå mye grundigere til verks når det gjelder å utfordre myndighetskrav. Men å utfordre forventningene er problematisk i forhold til forskrifter og normer i myndighetsbehandlingen, det gir oss problemer i forhold til preaksepterte løsninger når de rådgivende ingeniørene skal prosjektere, og det skaper hodebry for de utførende som er vant med sin måte å bygge på. Det kan med andre ord bli en lang og kostbar prosess å bygge annerledes om en ikke finner gode, gjennomtenkte løsninger som alternativ til standardløsningene.

Vi mener at en viktig del av problemstillingen er at kjøperne er lite kravstore i valg av bolig. Kjøperne må læres opp til å velge de gode prosjektene, og for å komme dit må vi gi kjøperne alternativer å velge mellom. Slik det er nå kan du velge mellom å kjøpe deg en standard leilighet på Vindern eller en standardleilighet på Holmlia. Bortsett fra beliggenheten er de helt like. Vi må derfor forsøke å skape et mangfold av ulike boligtyper og kvaliteter, slik at kjøperne faktisk har et valg.

“Vi opplever dessverre at denne kompetansen ikke er god nok. Hva dette skyldes er vi usikre på.” 

Det å selge ferdige leiligheter, som kan oppleves, er en effektiv måte å få boligkjøperne på banen og velge de gode prosjektene fremfor de dårlige. De fleste av oss har vært på visningsrunder på bruktboliger og falt for akkurat den boligen. Det er ikke plantegningen i prospektet som gjør at vi faller for en leilighet, men opplevelsen av å være der. Vår strategi er derfor å selge leiligheter som er ferdige, og ikke selge på prospekt. Vi tror kjøperne vil verdsette de ekstra kvalitetene vi legger inn, men vi tror ikke kvinnen i gata kan sette seg inn i og forstå de samme kvalitetene ved å se i et prospekt – det er vanskelig nok for oss fagfolk. 

Husbanken burde etter vårt skjønn kunne bidra til økt boligkvalitet ved å låne ut risikokapital uten krav til forhåndssalg av 60% av boligene. Utbyggere vil da ha mulighet til å selge flere ferdigstilte leiligheter, noe som igjen vil gi kjøperne større innflytelse. Dette vil ta markedet bort fra spekulanter som kjøper og selger for kortsiktig gevinst.

Et av Infills prosjekter. Parkveien, Oslo. Plan.
 

Et av Infills prosjekter. Parkveien, Oslo. Plan.

One of Infill‘s own projects in Oslo. Plan.

”Know how”

Arkitektene er de viktigste medspillerne i våre prosjekter, og de har en unik rolle i boligutviklingen. Når byene vokser og vi stadig bygger tettere, både for å foredle byen og av hensyn til miljøet, blir det avgjørende for opplevelsen av å bo at arkitektene har kompetanse på prosjektering av boliger med høy kvalitet i tette bystrukturer. Vi opplever dessverre at denne kompetansen ikke er god nok. Hva dette skyldes er vi usikre på. Boliger har muligens ikke samme status som kulturbygg, og de er krevende å få god arkitektur ut av. Ofte er økonomien i prosjektet stram, mange parametere er gitt og de byggherrene som bygger boliger er muligens ikke kjent for å være blant de sprekeste. Boligbygging har i tillegg vært de store entreprenørenes arena, hvor vi mistenker at arkitektene har blitt marginaliserte. Her har NAL og arkitektskolene en viktig oppgave med å sette fokus på boligen og gjøre den mer attraktiv for arkitektene, og klargjøre for utbyggere at arkitektene er en stor ressurs for utvikling og markedsføring av deres produkter.

Boligbyggingen er ingen ”rocket science”, men den er komplisert som følge av at den involverer veldig mange mennesker som skal koordineres i en lang prosess. Det er lett å miste oversikten, og alle har stort sett egne meninger om hvordan nettopp deres fag skal utøves. I tillegg bygges et bygg stort sett bare én gang, med unntak av ferdighusproduksjonen. Dette gjør at kompetanseoverføring fra et prosjekt til et annet er vanskelig, og byggebransjen begynner stort sett på nytt med nye mennesker og nye byggemetoder hver gang. Dette går nødvendigvis ut over kvaliteten i boligene. Her har vi som utbyggere et stort ansvar i forhold til å sørge for at kompetansen ikke går tapt, ved å lage systemer som ivaretar den kunnskapen vi opparbeider oss. I Infill har vi forsøkt å løse dette ved å bygge opp en egen organisasjon som styrer byggeprosessen, og vi har blitt vår egen entreprenør, noe som gjør at vi kan ivareta kompetansen i eget hus og knytte til oss de samme prosjekterende, leverandørene og utførende fra prosjekt til prosjekt. Vi opplever da at vi blir bedre og at vi i større grad arbeider som et team som opparbeider seg og ivaretar kunnskap over tid.

Ja takk begge deler – eller?

I en diskusjon rundt implementering av boligkvaliteter er det viktig å forstå eiendomsutviklingens enkle regnestykke:

  Markedspris 
- Tomtekost 
- Byggherrekost 
- Entreprisekost
= Fortjeneste.


En økning på kostnadssiden må balanseres med en tilsvarende forventning om økte inntekter. Byggherrekost og entreprisekost er relativt stabile parametere, og det er tomtekosten som balanserer forskjellen i markedsprisen i ulike områder av byen. Med andre ord er tomter på vestkanten mye dyrere enn på østkanten fordi inntektssiden er tilsvarende høyere ved salg av leiligheter. 

Markedspris er inntektssiden i budsjettet og gjenspeiler hva vi som utbyggere kan regne med å selge leilighetene for når de legges ut for salg. Utbyggere er derfor mer enn gjennomsnittlig opptatt av hvordan markedet utvikler seg. Stiger boligprisen mer enn entreprisekost underveis, kan vi legge inn flere kvaliteter i byggeriet. Tilsvarende kan vi risikere at budsjettet ikke går opp om boligprisene synker, og vi kan være nødt til å skrinlegge hele prosjektet, noe som var tilfellet for en rekke boligprosjekter under finanskrisen.

Noen kvaliteter blir budsjettert inn allerede i tomtekosten. Det dreier seg om kvaliteter som beliggenhet i forhold til fasiliteter: natur, parkeringsmuligheter, utsikt osv. Disse kvalitetene er forutsigbare, og de er kjerneproduktets ytre rammer. Det er også lettere å regne hjem en ekstra investering her, både utviklere og meglere har gode verktøy for å kartlegge referansepriser i et område og sammenligne dem med andre områder. I tomtekosten budsjetteres alle utgifter frem til byggeklar tomt. Her ligger den største risikoen i reguleringsarbeidet, som er lite forutsigbart og har store konsekvenser for økonomien i prosjektet. Det er også her dyktige utviklere klarer å legge premissene for et godt prosjekt med en sunn økonomi. 

I byggherrekosten ligger det meste av planleggingen av selve prosjektet. I tillegg ligger finanskostnader som er viktige parametere for hvor sunn økonomi et prosjekt har. I denne fasen har arkitekten den største jobben, og det er her de arkitektoniske kvalitetene legges inn. Arkitekten spiller en avgjørende rolle for hvor effektivt og rasjonelt et bygg blir og hvordan boligene oppleves. 

De fleste tekniske og materialmessige kvalitetene vi legger i en bolig havner inn under budsjettposten entreprisekost. Dette er den største posten, og også den enkleste å endre dersom kostnadene av en eller annen grunn må justeres underveis i prosjektet. Det første som ryker da er ”unødvendige kvaliteter”, i ytre rammer kun begrenset av Teknisk forskrift og eventuelle bindende forpliktelser overfor kjøper. 

Fortjenesten er renter på investert egenkapital. Når privat kapital brukes i boligproduksjonen er det viktig at de som investerer får en ”rente” på pengene sine. Uten at denne marginen står i forhold til risiko, flyttes kapitalen inn i andre og mer lønnsomme markeder og boligproduksjonen stopper opp. De fleste utbyggere styrer mot en forrentning av kapitalen på 8-15%. Jo større risiko det er i et prosjekt, desto større margin legges inn. 

“Men det er ikke noen tvil om at jo billigere vi klarer å kjøpe tomta, jo flinkere vi er til å styre prosessen, desto mer er det igjen til arkitektur og andre kvaliteter.” 

Et boligbyggebudsjett er et lukket kretsløp og alt i alt må det være balanse i regnskapet. Det er sjeldent vi får til alt i et prosjekt; ”ja takk begge deler” er ikke et vanlig utrykk hos oss. Legger vi til noe ett sted må det kuttes et annet. Men det er ikke noen tvil om at jo billigere vi klarer å kjøpe tomta, jo flinkere vi er til å styre prosessen, prosjektere rasjonelt og finne gode byggetekniske løsninger, desto mer er det igjen til arkitektur og andre kvaliteter. 

Og som vanlig – tidsbruk, forutsigbarhet og offentlighet

Det offentlig må etter vår vurdering gjennomgå Plan- og bygningsloven og vurdere å sette fokus på andre områder av by- og boligutviklingen. Slik systemet er nå, og har utviklet seg de siste ti årene, brukes det enorme ressurser på detaljreguleringer fra både myndighetenes og utbyggernes side. Ønsket om detaljerte reguleringer har gitt seg utslag i at vi som utbyggere nærmest kan bygge etter illustrasjonstegningene til en reguleringssak. Dette gjør at vi ofte må kjøpe eiendommer med en alt for spesifikk regulering som vi som nye eiere ikke kan bruke. Dermed har myndigheter og selger av eiendommen kastet bort fem år med ressursbruk og vi som kjøper må begynne på nytt. Ressursene selger har brukt legges selvfølgelig til tomteprisen og vi som kjøpere må betale mye mer for tomta. Dette medfører igjen at vi som kjøpere av den ferdig regulerte eiendommen har mye mindre å rutte med til å skape boligkvalitet. Det er altså en ressursbruk som både er helt meningsløs i den betydning at det jobbes i årevis med noe som ikke blir bygget, og gir dårligere prosjektøkonomi og boligkvalitet. Det offentlige må ta inn over seg at det finnes en rekke eiendomsutviklere som lever av å regulere eiendommer de selv aldri har tenkt å bygge ut, men tvert imot selge som ferdig regulerte i eiendomsmarkedet. Dette gir ekstremt dyre tomter med ubrukelige reguleringer. 

Et av Infills prosjekter. Parkveien, Oslo. Fasade mot gaten.
 

Et av Infills prosjekter. Parkveien, Oslo. Fasade mot gaten.

One of Infill‘s own projects in Oslo. Street facade.

På grunn av kravene til detaljering av reguleringer er vi nødt til å regulere 90% av alle eiendommer vi kjøper. I våre små prosjekter med 10-20 leiligheter opplever vi stadig at det tar 5 år å bli regulert og nærmere to år å bli godkjent i byggesak. Det er ikke lett å spå markedet 7 år frem i tid, og saksbehandlingen koster oss store summer som kunne vært brukt på å skape boligkvalitet. 

Vi mener at det offentlige må definere sin rolle annerledes og heller fokusere på å tilrettelegge for at private utbyggere bygger boliger med høy kvalitet ved å gi insitamenter for dette. Et forslag er å gi utbygger mulighet for å øke arealet i bytte mot høyere kvalitet. For eksempel vil en utbygger som ønsker å bygge et miljøklasse A bygg i dag tape salgbart areal på grunn av krav til mer isolasjon i veggene i tillegg til alle ekstrautgiftene klasse A medfører. Det er derfor lett å forstå at utbyggere vegrer seg for dette og heller holder seg til minstekravet. Ved å gi utbygger en økt utnyttelse som følge av tapt salgbart areal, vil det bli attraktivt å bygge miljøbygg. 

Ikke alle kan bo i sentrum lenger. Det blir for dyrt for folk flest. Årsaken er at det ikke frigis nok areal til å bygge boliger på fordi markagrensen er hellig, grønne arealer er hellige (buskas og villniss inkludert), bevaring er hellig og det å bygge i høyden er uaktuelt. De fleste kan vel da regne seg til at det ikke er mange steder i byen som kan bebygges med boliger. Naboer protesterer i tillegg heftig og trenerer saker i årevis. Det offentlige bør i større grad konsentrere seg om å tilrettelegge for en fortetting av byen ved å være tydeligere på hvor fortettingen skal skje og tilrettelegge for dette. En tettere by er ikke en dårligere by, snarere tvert i mot, da befolkningstetthet gir god samfunnsøkonomi, mer kultur, bedre infrastruktur og flottere offentlige rom, og ikke minst er det det mest miljøvennlige alternativet. Dette krever imidlertid politisk mot og et annet fokus på områdeutvikling og tilrettelegging for vekst fra Plan- og bygningsetatens side.

Konklusjon

For å sikre en bedre boligkvalitet i fremtiden vi må ta inn over oss at boligen i større grad enn før er en del av en større helhet og at boenhetens fellesarealer, nærområder og byen er en viktig del av det å bo. Vi må derfor ta hensyn til at vi kommer til å bo flere mennesker på et mindre areal, og sikre at dette arealet gis høy kvalitet. 

“Det er nødvendig å forstå balansen i utviklingsbudsjettene og tydeliggjøre for alle involverte parter at sløsing med ressurser ett sted nødvendigvis må spares inn andre steder i prosjektet.”

Boligkvalitet er for oss et mangfold i leilighetstypologi, slik at den enkelte kjøper kan velge sitt hjem ut i fra livssituasjon, prisnivå og ønsker. Ved å i større grad tilrettelegge for salg av ferdige leiligheter, vil kjøperen kunne velge de gode prosjektene fremfor prosjekter av lavere kvalitet. 

Kompetanseoverføring fra prosjekt til prosjekt og en høyere kompetanse på boliger i den tette byen er nødvendig om vi skal sikre en god boligkvalitet når byen vokser og blir tettere. Her spiller arkitekten en helt avgjørende rolle.

Det er nødvendig å forstå balansen i utviklingsbudsjettene og tydeliggjøre for alle involverte parter at sløsing med ressurser ett sted nødvendigvis må spares inn andre steder i prosjektet. Her spiller myndighetene en viktig rolle. Det brukes alt for mye ressurser på å detaljregulere eiendommer og til unødig tung saksgang i byggesaker. Myndighetene må utover dette gi utbyggere insentiver for å bygge med høyere kvalitet.

Det offentlige bør i større grad legge vekt på å gi utbyggerne insitamenter for å legge inn ekstra kvaliteter. Pisk og gulrot virker bedre enn bare pisk. I tillegg bør det offentlige redefinere sin rolle og i større grad legge til rette for fortetting og boligutvikling, samt utvikling av våre fellesrom som gater, plasser og parker. Disse er en viktig del av opplevd boligkvalitet og er i dag en forsømt og trist historie i Oslo og de fleste andre norske byer.

Fakta
Infill 

Infill er et lite boligutviklingsselskap og et laboratorium som utforsker boligkvalitet og nye boligtypologier i den tette byen. Infills rolle er å utvikle små og kompliserte tomter i Oslo sentrum og gjennom dette bygge opp en kompetanse som de, i tillegg til å benytte den i sin egen produksjon, overfører til større boligprosjekter innenfor Aspelin Ramm-konsernet.

English Summary
Density and quality

By Bjørnar Johnsen

Is it possible to challenge some of the conventions of housing development and construction? Infill has specialised in developing small, difficult sites in dense urban fabric. They have met with a lot of resistance. In this article, Bjørnar Johnsen describes his experience with trying to introduce definitions of quality into urban housing construction.

Boligkvalitet og fortetting
Bjørnar Johnsen
Bjørnar Johnsen er utdannet sivilarkitekt i København og jobber som eiendomsutvikler og utviklingsleder i Infill.
Boligkvalitet og fortetting
Publisert på nett 03. mars 2017. Opprinnelig publisert i Arkitektur N nr. 2 – 2011. For å få full tilgang på alt innhold i Arkitektur N kan du kjøpe eller abonnere på papirutgaven.
Planløsninger for en toroms leilighet i noen boligprosjekter i Oslo. Planene er hentet fra ulike salgs-prospekter eller hjemmesider for prosjektene og tegnet opp på nytt. 
Artikkel

Boligproduksjonen i indre Oslo

Av Vegard Ramstad, Kristian Ribe

Boligpotensialet i Oslo er beregnet til 81 500, hvorav 40 000 i indre by. Illustrasjonen er basert på PBEs egne illustrasjoner og kan avvike noe fra originalen. 

Boligproduksjonen i indre Oslo

Oslokartet tegnes om. Postindustralismens transformasjonsprosjekter demonstrerer at byen tømmes for de store programmer, og bylivet har dermed blitt et boalternativ på lik linje med eneboligtilværelsen i det grønne. Gentrifiseringsprosessene endrer fortsatt den tette byen, men som motor i byutviklingen har den utspilt sin rolle. Nå er det nye prosjekter, og ikke rehabilitering og statusheving av etablerte områder, som preger utviklingen. Drivkraften er det til enhver tid mest lønnsomme program, og eiendomsutviklere med et diffust samfunnsansvar er den toneangivende byplanleggeren. Vurdert både ut fra et byplanstandpunkt og et arkitektonisk ståsted er resultatet stort sett nedslående.

En sammenstilling av «Fjordbyen» og kartlegging av boligprosjekter langs Akerselva (kartlegging utført våren 2006). I tillegg kommer eksempler på en hel rekke store prosjekter spredt over hele indre sone og randsone som totalt utgjør totalt over 5 800 boliger: 1. Kværnerbyen -(1800), 2. Stasjonsbyen (1000), 3. OSU-området (800), 4. Sjølyststranda (570), 5. Økern Torgvei (300), 6. NyeMajor (300), 7. Marienlyst Park (255), 8. Startbo Carl Berner (237), 9. Nye Gamlebyen (220), 10. Tiedemannsjordet (200), 11. Ensjøveien (200).

En sammenstilling av «Fjordbyen» og kartlegging av boligprosjekter langs Akerselva (kartlegging utført våren 2006). I tillegg kommer eksempler på en hel rekke store prosjekter spredt over hele indre sone og randsone som totalt utgjør totalt over 5 800 boliger: 1. Kværnerbyen -(1800), 2. Stasjonsbyen (1000), 3. OSU-området (800), 4. Sjølyststranda (570), 5. Økern Torgvei (300), 6. NyeMajor (300), 7. Marienlyst Park (255), 8. Startbo Carl Berner (237), 9. Nye Gamlebyen (220), 10. Tiedemannsjordet (200), 11. Ensjøveien (200).

A summary of «Oslo, the Fjord City», mapping new housing projects along the Akerselva river (mapping done spring 2006). In addition, a number of large projects are spread a cross the inner and peripheral zones, totalling more than 5800 dwelling units.

Oslo har de senere årene vært preget av en sterk boligbygging i indre by. Mye tyder på at dette kommer til å fortsette; det er transformasjonsområder nok for mange års boligproduksjon, og befolkningstilstrømningen til Oslo og østlandsområdet er sterk. I dag er boligbygging økonomisk attraktivt, og gjennomføres uten nevneverdig offentlig debatt. Politisk målsetting er 40 000 boliger innen 2020. Plan- og bygningsetaten opererer med potensial for over 80 000 boliger innen byggesonen i Oslo kommune, hvorav 40 000 i indre by. Prosessen med boligbygging i etablert by kommer til å pågå lenge og vil dominere planlegging og arkitektur.

Fjordbyen, opera og senketunnel har preget den offentlige diskusjonen, mens store områder i indre Oslo endres nærmest uten fellesskapets medvirking. Oslo vil endre karakter fullstendig, og spørsmålet er hvorvidt prosessene ender med et resultat få er tilfreds med, eller om summen av markedskreftene gir et godt resultat. Vi mener det er all grunn til å etterlyse en faglig diskusjon og en bredere debatt om byutviklingen i indre byområder.

I vår diplomoppgave «Kontemporær boligproduksjon i indre Oslo» våren 2006 foretok vi en kritisk gjennomgang av dagens boligproduksjon. Målsettingen var å finne måter å skape større handlingsrom for arkitekten, og en mer dynamisk planprosess for investorer som vil utvikle prosjekter i bysentrum. Videre studerte vi samspillet med Plan- og bygningsetaten (PBE), media, meglere og utdanningen ved AHO. Oppgaven rettet søkelyset mot de ulike aktørene i planprosessen, typiske trekk og svakheter ved enkeltprosjekter og konsekvensene av de enkelte prosjektene.

Dagens praksis – bitvis byutvikling

Den tradisjonelle «altovergripende» planleggingen er i dagens Oslo erstattet av summen av små initiativ. Planapparatet er endret fra premissleverandører til plan- og byggesaksbehandlere. Kommunen inntar en passiv holdning, og ser i første rekke investorer og private utbyggere som drivkraften i byutvikling. Dagens praksis er beskrevet som bitvis byutvikling. Den bitvise byutviklingen tar utgangspunkt i det til enhver tid mest lønnsomme program, for tiden boliger. Byutviklingen preges av «det møtet som oppstår mellom privat eiendomsutvikling og offentlig byplanlegging når førstnevnte aktør fremmer forslag om reguleringsendring for realisering av et bestemt prosjekt som sistnevnte må respondere på» (Børrud 2005:1). Utviklerne har hele initiativet og prosjektutviklingen. Planapparatet, og til sist politikerne, vender tommelen opp eller ned. 

Satt på spissen: Planapparatet bidrar i planprosessen til en viss grad, de stiller f.eks. krav til barnehagedekning i store prosjekter, men sjelden noe mer. Videre har de antikvariske myndigheter stor gjennomslagskraft, og kan påvirke en maksimal utnyttelse av tomten. Men problemet med den bitvise tilnærmingen blir at lesningen av fysisk kontekst oftest begrenser seg til egne eiendomsgrenser. Opplagte sammenhenger, programmatisk, strukturelt, arkitektonisk og antikvarisk, oversees. Det nedslående med hovedandelen av dagens nye boligprosjekter er at de nettopp er kun boligprosjekter; monoprogrammatiske og utført i en ferdig sjablongarkitektur der kvantitet belønnes framfor kvalitet. 

Millenniumsprosjektene

Dagens boligprosjekter har en rekke fellestrekk: parkeringskjeller, balkong, estetiserte grøntarealer og en innadvendt karakter med få butikker på gateplan. De større prosjektene får gjerne navn med ord som «park» og «hage», og bygges ofte i typologier som tradisjonelt sett har tilhørt drabantbyene. De har små ett- og toroms leiligheter i de nederste etasjene, mens «familieleilighetene» omtolkes til profitable toppleiligheter, langt unna en normal barnefamilies økonomiske rekkevidde. Prosjektene legges til sentrum eller sentrumsnære områder: Byens mangfold, uforutsigbarhet og diversitet sees på som noe udelt positivt i salgsøyemed – her kan man bo trygt og godt, kun et steinkast unna espressobaren, grønnsakshandleren og Deli de Luca. 

Suburbane og antiurbane tendenser

Fokuseringen på utsyn/hage/park, privatiserte soner og tilgjengelighet for bil vitner derimot om et verdisyn som skiller seg fra den tradisjonelle ideen om et spennende og sammensatt byliv. Prosjektene relaterer seg i større grad til suburbane verdier fra det 20. århundre der funksjonsdeling, forutsigbarhet, trygghet og kontroll er å foretrekke. En enda mer verdiladet tolkning vil også bringe inn toleranse og mangfold som urbane verdier. 

“Arkitekter, investorer og byggebransjen bør ta inn over seg at det er i indre Oslo by det skal bygges – femti års erfaring fra Oslos drabantbyer og suburbia er ingen garanti for vellykkede sentrumsprosjekter.”

Beboerne i de nye prosjektene er paradoksalt nok de som faktisk uten problemer kan hanskes med en uforutsigbar bysituasjon, nemlig de ressurssterke og de velstående. Likevel er helhetsbildet tydelig: Ensartede prosjekter, ordinær arkitektur, kjedelige bomiljøer og små variasjoner i materialvalg. Det ser ut til å spille mindre rolle om arkitektene bak er ambisiøse, og arkitektoniske ambisjoner gir seg stort sett utslag i et «litt» bedre materialvalg.

Når trygghet blir kjedelig

I en by skal man ikke føle seg utrygg, men kravet om trygge og rolige omgivelser bør ikke gå på bekostning av det uforutsigbare. Flere av dagens boligprosjekter er sikkert hyggelige bo-områder for de privilegerte beboerne, og noen prosjekter av suburban karakter i indre Oslo kan berike byen. Men når majoriteten av nye prosjekter utformes etter suburbane verdier, vil de i sum kunne omforme byen på en måte vi i dag bare aner konturene av. Hvorfor velger man å flytte inn til byen? Arkitekter, investorer og byggebransjen bør ta inn over seg at det er i indre Oslo by det skal bygges – femti års erfaring fra Oslos drabantbyer og suburbia er ingen garanti for vellykkede sentrumsprosjekter.

I denne sammenheng forstås urban kvalitet som i hvilken grad nye prosjekter integreres med og styrker de eksisterende urbane kvaliteter. Det motsatte er å fokusere på hvilke urbane kvaliteter som de nye prosjektene drar nytte av, uten selv å bidra med stort annet enn et kjøpesterkt og ensartet befolkningssegment. 

Urbane kvaliteter dreier seg blant annet om å tilby publikumsrettede funksjoner på gatenivå, som forretninger, serveringssteder og kulturtilbud i ulike konfigurasjoner. De suburbaniserende boligkompleksene tilbyr få slike byfunksjoner, samtidig som de ofte beslaglegger, estetiserer og ensretter randsoner som har vært sentrale i gentrifiseringsprosessen og utviklingen av den attraktive urbane karakteren i indre by. I beste fall kan nye innflyttere styrke de eksisterende tilbud og være med å støtte opp om de kvalitetene et område allerede har. 

Utearealene behandles ofte som estetiserte rekreasjonsrom med beplantning, vannspeil og benker, altså plassrom som egner seg til meget begrensede aktiviteter.

Antakelig kan for eksempel bydelen Grünerløkka tåle flere beboere, men i verste fall kan disse boligenklavene gi utslag i krav og tilpasninger som går på tvers av den urbaniteten som kjennetegner bydelen: krav om mindre støy, innskjerping i skjenkebevilling, oppblomstring av billige kjedebutikker på bekostning av særpreg, mindre sammensatt befolkning og færre av de rimelige lokalene som tidligere gav mulighet for uensartet og gründerpreget virksomhet.

Arkitekturen og byutviklingen gjenspeiler våre verdier og vårt syn på byen og påvirker hvordan beboere og besøkende opplever Oslo til daglig. Derfor er det viktig å diskutere hvor mange enkeltstående prosjekter av denne typen man ønsker å tillate, og hvor store deler av byen som skal preges på denne måten.

Bokvalitet til kr 50 000/kvm

Den diskutable bokvaliteten i nye prosjekter dreier seg i stor grad om leilighetsstørrelser, utforming, mangel på diversitet og det faktum at prosjektene er uegnet for barnefamilier. I tillegg gir utformingen av utendørsareal begrensninger i typer aktiviteter. Plan- og bygningsetaten gir ofte føringer for fordeling av leilighetstyper, men i praksis ender man opp med at leilighetene blir små eller kostbare. Etaten håper fireromsleilighetene som legges inn i prosjektene på sikt kan huse familier, men i dagens marked blir de omtolket og solgt som eksklusive penthouseleiligheter. 

Det ser ut som om Oslo dermed fyrer opp under en trend der mange tar med seg barna og flytter ut av sentrum idet de skal begynne på skolen. Dersom Oslo ikke makter å beholde familiene med barn i skolealder, står byen overfor et problem på mange felter. Dette problemet kan forstås som en «udetonert suburbaniseringsbombe», der nabokommunene tilrettelegger for barnefamiliene som ikke har mulighet til å bo i byen. Denne trenden er allerede tydelig. 

I et opphetet boligmarked kan en skjønne at ønsket om økonomisk gevinst kan forringe boligkvaliteten. Det er likevel overraskende at det arkitektoniske håndverket er såpass dårlig – for eksempel fremstår planløsningene som temmelig sjuskete i flere prosjekter. Hvis en studerer prospektene, er ofte både stuemøbler og spisested tegnet i for liten skala, slik at leilighetene fremstår mer romslige enn de faktisk er. Badene retter seg etter standarder fra 1950-tallet. Forskjellen er at i dag mangler felles vaskerom, og man kan ende opp med å tørke klær i stua i en leilighet til 2,8 millioner. 

Utearealene behandles ofte som estetiserte rekreasjonsrom med beplantning, vannspeil og benker, altså plassrom som egner seg til meget begrensede aktiviteter. Det virker som om landskapsarkitektene kommer inn sent i prosessen og «pynter» på tomrom som etterlates mellom bygningene. Enten ønsker man ikke aktiviteter som kan medbringe støy, eller det vurderes til ikke å være lønnsomt.

Planløsninger for en toroms leilighet i noen boligprosjekter i Oslo. Planene er hentet fra ulike salgs-prospekter eller hjemmesider for prosjektene og tegnet opp på nytt. 
 

Planløsninger for en toroms leilighet i noen boligprosjekter i Oslo. Planene er hentet fra ulike salgs-prospekter eller hjemmesider for prosjektene og tegnet opp på nytt. 

Plans for several two-room apartments from some recent housing projects in Oslo. The plans have been taken from sales brochures or the project web pages and redrawn. Scale 1:150.

Tilpasningsdyktighet

Det er umulig å forutse utviklingen i Oslo, men dagens bebyggelse er ikke bygget for tilpasning og forandring. Murbebyggelsen i indre by, som Grünerløkka, kjennetegnes av at den er generell og kan transformeres over tid. Under byfornyelsen ble leiligheter slått sammen, mens trenden nå er at gårdeiere deler opp igjen gårdene for seksjonering og salg. Dagens byggeri er derimot basert på lite fleksible stål- og betongkonstruksjoner. Leilighetene anses i større grad som investeringsobjekter, man kjøper en liten del av et prosjekt og selger den når man flytter. Hvordan leilighetene og bruken kan forandres over tid, er et tema som ikke fanges opp i dagens planlegging og prosjekteringspraksis. 

Markedsstyrt byutvikling er kommet for å bli

Vårt utgangspunkt er å akseptere den markedsstyrte byutviklingen og det liberalistiske byideal, og diskutere løsningsorienterte alternativer innenfor dagens rammebetingelser. Vi har liten tro på forslag som innebærer en endring av markedets rolle som lokomotiv i byutviklingen, og kan vanskelig se for oss noe annet enn tillegg til og endringer/justeringer av dagens planleggingspraksis. Men er det naivt å også håpe på andre prosesser – at for eksempel arkitektene tar et annet ansvar og andre standpunkter? 

Arkitektoniske forbedringer via regelendringer 

Boligprosjekter kan analyseres etter en rekke ulike parametre. Tradisjonell forståelse av arkitektonisk kvalitet – romsammenhenger, materialbruk, planløsninger – er én måte å vurdere prosjekter. Ut fra en slik vurdering er enkelte av dagens prosjekter meget bra. Waldemars Hage er et eksempel, der den håndverksmessige utførelsen er god, og det er satset på å utvikle nye romlige kvaliteter. Andre prosjekter, som Ringnes Park Øst, er elendige. En måte måten å forbedre kvaliteten innenfor dagens bitvise byutvikling på, er å finne fram til hvordan hvert enkelt prosjekt kan bli bedre. 

For uteområdene er praksisen med å godkjenne takterrasser som del av en uteromsbrøk tvilsom, og fører til lite barnevennlige uteområder. Det er også verdt å merke seg at flere takterrasser tillates utført uten heis/universell tilgjengelighet.

Flere av problemstillingene som er nevnt ovenfor, kan løses innenfor dagens rammeverk, f.eks. gjennom krav i en reguleringsplan. I en reguleringsplan av nyere dato stilles det ofte krav til en romfordeling, f.eks. ingen ettroms, 20 % toroms, 40 % treroms og 40 % fireroms. Normkrav til arealfordeling i stedet for romfordeling er nylig vedtatt av Bystyret i Oslo kommune. Etter disse modellene skal leilighetene i bydelen Gamle Oslo, Sagene, Grünerløkka og St. Hanshaugen samt i Nydalen, ha maksimum 20 % leiligheter med 40–50 kvm BRA, minimum 30 % leiligheter med 50–75 kvm BRA og minimum 50 % leiligheter med over 80 kvm BRA. For øvrige bydeler «vurderes leilighetsfordeling konkret i forbindelse med den enkelte reguleringsplan, men ut i fra målsettingen om å sikre en variert boligsammensetning» (Bystyret, Oslo kommune 2007). Ideen er at dette kan føre til bedre og mer fleksible leilighetstyper, samt sikre et minimum av kvalitet. Utbyggerne kommenterer selvsagt at dette innebærer at leilighetene blir dyrere. 

Både areal- og romfordelingskravet bør dessuten suppleres med krav om leilighetstyper i et prosjekt. Hvis det menes alvor med det politiske ønsket om å legge til rette for barnefamilier, bør en andel av leilighetene plasseres nærmere bakkenivå i prosjektene og gjerne i forbindelse med utearealer/lekearealer. For uteområdene er praksisen med å godkjenne takterrasser som del av en uteromsbrøk tvilsom, og fører til lite barnevennlige uteområder. Det er også verdt å merke seg at flere takterrasser tillates utført uten heis/universell tilgjengelighet. 

Det bør sikres offentlig rettede funksjoner på gateplan, eller at utformingen av første etasje i alle fall har muligheten til å transformeres til andre programmer enn bolig. Lamelltypologier bør i utgangspunktet ikke være førstevalg i områder der karrébebyggelse er dominerende typologi. God parkeringsdekning genererer bilbruk. Det er ikke nødvendigvis en menneskerett å ha bil i by. Begrenset utbygging av parkeringskjellere er en mulig måte å begrense bilbruk på, men dette er selvsagt svært kontroversielt.

Det synes imidlertid klart at utfordringer på et overordnet plan ikke løses gjennom en rekke regelendringer og nye pålegg fra for eksempel Plan- og bygningsetaten. Regler som i ett tilfelle virker utmerkede, kan i neste omgang vise seg å stoppe et ellers bra prosjekt. God arkitektur og fornuftig byplanlegging sikres ikke utelukkende gjennom detaljerte regler. I den bitvise byutviklingen hviler et kollektivt ansvar på alle aktørene for å heve kvaliteten på prosjektnivå.

Noen aktører 

Aktørenes roller kan være en nøkkel til å forstå byutviklingen. De viktigste aktørene i byutviklingen er kanskje investorene/utviklerne på den ene siden og kommunen på den andre. De har hvert sitt apparat, der investor knytter til seg privatpraktiserende arkitekter, entreprenører og meglere. De offentlig ansatte representerer de til enhver tid sittende politikere. Ideelt sett overvåker mediene det hele. I tillegg er boligkjøperne og bybrukerne kontinuerlig med på å påvirke hvordan byen utvikler seg, og markedet regulerer til en viss grad etterspørselen etter bestemte løsninger. Dynamikken bak boligproduksjonen er sammensatt og komplisert; å rette skytset mot isolerte aktører kan virke som en enkel utvei. Likevel er det kanskje her det er mest å hente?

Arkitektens bidrag er avgjørende. Prosjektene blir ikke bedre enn det arkitektene kommer opp med.

Arkitektens bidrag er avgjørende. Prosjektene blir ikke bedre enn det arkitektene kommer opp med. Arkitektfaget har på mange måter blitt redusert til et serviceyrke. Innen et markedsstyrt system er det vel og bra at arkitekten er servicevennlig, men arkitektene bør være i stand til å komme opp med bedre og mer varierte forslag. I stedet for en lett omtolkning av forstadens typologier, kunne man like gjerne benytte den tradisjonelle karréstrukturen med gode leilighetstyper som inspirasjon. Det kan dessuten virke som om 68-generasjonen, som dominerer de store kontorene, fortsatt sitter igjen i den figurative postmodernismens overfladiske tankesystem, om enn ikke visuelt. Fokus er på overflate, proporsjoner og form, ikke dynamiske prosesser og vilje til å redefinere nye og gamle programmer. Unge og nyutdannede, som kunne være en ressurs i utviklingen av alternativer, blir i det store og hele ikke benyttet. Dagens lovverk, med godkjenningsordninger av typen «du må svømme før du får lov til å bade» sementerer dessuten de etablerte arkitektkontorenes posisjon. Større utviklere opererer ofte med faste arkitekter, eller ulike typer prekvalifisering og parallelloppdrag, som også underbygger de etablertes posisjon. Unge og nyutdannede arkitekter tvinges til å bli på etablerte kontorer lenger enn nødvendig og naturlig. De unges evner kveles tidlig i en hverdag styrt av nødvendigheter. For øvrig jobber få eller ingen nyutdannede i planleggingen. 

Det offentlige kan ta et ansvar der markedskreftene er utilstrekkelige. Dyre leiligheter utelukker en rekke grupper i de nye prosjektene og skaper demografisk homogene områder for en privilegert gruppe beboere. Barnefamilier og etniske minoriteter er grupper som er spesielt utsatt, samtidig som de tradisjonelt er med på å skape et levende byliv. Stat og kommune subsidierer Fjordbyutbyggingen med milliardbeløp, men fraskriver seg ansvaret for boligbyggingen og dermed muligheten til å lage en liten buffer mot stadig stigende boligpriser. Det er tydelig at markedskreftene ikke klarer å løse alle utfordringer, og det blir nærliggende å vende seg mot det offentliges rolle. 

Plan- og bygningsetaten synes dessverre å være for liten til å bidra med faglig tyngde om-kring denne delen av byutviklingen, samtidig som etaten sliter med effektiviteten i forhold til saksvolumet. Reguleringsplanene er detaljerte ned til byggesaksnivå, og «legger seg oppi» unødige detaljer. Dagens kommuneplaner fremstår som en beskrivelse av inntruffet inkrementalistisk byutvikling, eller er initiert av utenforliggende faktorer som vei og jernbane. En planetat uten reell innflytelse er dømt til konstant årelating av kompetanse i et sterkt byggemarked. 

Mediene, og da særlig hovedstadsavisene, forsømmer sin rolle i en mer grundig debatt omkring boligarkitekturen i indre Oslo og en mer saklig, forbrukerrettet boligjournalistikk. 

Mediene, og da særlig hovedstadsavisene, forsømmer sin rolle i en mer grundig debatt omkring boligarkitekturen i indre Oslo og en mer saklig, forbrukerrettet boligjournalistikk. Flere har foreslått å anmelde boligarkitektur på lik linje med litteratur og film, stille samme krav som til kulturlivet generelt og være like nådeløs. Problemet er for få gode skribenter. Praktiserende arkitekter ønsker neppe å skaffe seg uvenner, og dagens journalister har åpenbart for liten kunnskap om fagfeltet. I stedet presenteres leiligheter og nye boligkomplekser i en sjanger forbløffende likt prospektet og «hjemme hos»-reportasjen. Imidlertid har det vært en viss bedring og tendenser til en mer kritisk boligjournalistikk, kanskje som følge av en svakere vekst og mindre utsikter til fortjeneste for alle.

Når det gjelder meglerne, er deres rolle selvsagt å selge. Investorene ser ut til å være mest opptatt av hurtig gjennomføring og inntjening enn av kvaliteten på prosjektene. Dette trenger ikke å være en motsetning – gode prosjekter kan være mer salgbare; PLOTs VM-hus i Danmark er et godt eksempel på en salgsmessig suksess der 125 av 180 leiligheter ble solgt på en uke (Ørestadsselskabet URL). Imidlertid ønsker de fleste utviklere å selge en hovedandel av leilighetene før byggestart, og derfor synes det som om beliggenhet og områdekvalitet er lettere å selge inn til kunden enn tegninger av en liten leilighet.

Endringer og tilpasninger av planleggingspraksis

Et åpenbart problem med dagens bitvise plan- og byggesakspraksis er størrelsen. På mange måter har planhierarkiet degenerert; kommuneplan, kommunedelplan (KDP), reguleringsplan og bebyggelsesplan er alle i praksis erstattet av den detaljerte og til dels mikroskopiske reguleringsplanen. KDP 15 Økernområdet, som i praksis er utløst av behovet for ny riksveiløsning ved Økern senter, er omtrent den eneste KDP med overordnet betydning i Oslo for tiden. Symptomatisk nok er veiutbygging det eneste som kan utløse en form for overgripende konsensus. Reguleringsplanene har planavgrensninger som i stor grad følger eiendomsstrukturene, og reguleringsplanene er svært ofte skreddersydd for et bestemt prosjekt. Dermed blir reguleringsplanen for detaljert til å bli planlegging, mens arkitekturen baseres på skjematiske videreføringer av reguleringsplanen.

De små reguleringsplanene har også en annen effekt: De maskerer til en viss grad det offentliges ansvar for sosial infrastruktur, eller iallfall politikernes oppmerksomhet på behovet. I forbindelse med regulering kan man for øvrig ikke stille krav til utbyggingsavtale for en sosial infrastruktur, bare teknisk. I Oslo fremkommer dette som en tydelig politisk vilje til å tilrettelegge for privat initiert boligregulering og -bygging, uten at det samtidig har vært tilrettelagt for skoler, barnehager osv. i tilstrekkelig grad.

Problemene med boligproduksjonen og planleggingen generelt antyder nødvendigheten av en form for mellomskala i spennet mellom den (stort sett oversette) kommunedelplan og den detaljerte reguleringsplan. I Oslo er «Planprogram Hausmann» (PBE 2005) og det kommunalt initierte Ensjø-prosjektet tydelige eksempler på et slikt nivå. Dette er områdestørrelser som gir muligheter for å se større sammenhenger innenfor et klart definert område. De to nevnte eksemplene har en klar avgrensning i form av hovedveier, men slike områder behøver ikke nødvendigvis å være av tilsvarende størrelse eller like klart definert. En beslektet modell benyttes av Europan, som opererer med «project site» og «study site». Kunne man i enkelte sammenhenger definert en type influensområder, som en arena for et bredere samspill mellom private eiendomsbesittere og offentlige etater? 

Endringspotensial?

Det er mye som tyder på at det politiske nivået i kommunen ikke er fremmed for en sterkere grad av styring; både investeringsvilje og vilje til styring av leilighetssammensetningen antyder dette. Ulempen er selvsagt når politikerne blir designere: Handlekraften manifesteres ved at man kutter en eller to etasjer i en reguleringsplan, gjerne mot fagetatens vurderinger. En regulering er en potensiell verdi fastsatt av det offentlige. For å forfølge eksemplet med etasjebeskjæringene: Et minimum antall etasjer er i mange tilfeller helt nødvendig for fortjenestemarginen i et prosjekt. Når utnyttelsen gjentatte ganger plutselig forrykkes i det endelige, politiske beslutningsnivå, fører dette til at utviklerne ønsker «lavfriksjonsprosjekter» (Hemmersam 2006), prosjekter med større forutsigbarhet. Resultatet er som beskrevet innledningsvis i artikkelen.

Etter vår oppfatning er det et klart behov for et annerledes og utvidet fagmiljø innad i kommunen dersom man ønsker å endre dagens praksis.”

Etter vår oppfatning er det et klart behov for et annerledes og utvidet fagmiljø innad i kommunen dersom man ønsker å endre dagens praksis. Når verdier fordeles i form av formål (program) og utnyttelsesgrad, ville en mer forpliktende og åpen prosess gitt andre svar. Dagens variant, den såkalte IP-prosessen, innsendt plan-prosess, ivaretar i liten grad andre hensyn enn forutsigbarhet for realiseringsmuligheten i en eiendom. 

I spenningsfeltet mellom governing og governance – offentlig styring og eventuelt gjennomføring (governing) og markedsdrevet planlegging hvor det offentlige legger visse rammer (governance) – etterlyser vi altså en utvidelse av reguleringsprosessen. Kanskje direktør i Plan- og bygningsetaten Ellen de Vibe er inne på mulige strategier etter sin studietur til USA: «San Francisco har åpne prosesser og klare kvalitetskriterier med øvre grenser for utbygging som fremtvinger en satsing på kvalitet hos utbyggere som ønsker å utføre prosjekter innenfor byens grenser. New York møter velvillig den skatteinnbringende veksten med detaljerte, nærmest mekanistiske planverktøy og regelverk som begrenser nytenkning, men gir store utbyggerrettigheter og forutsigbarhet. Boston har en målrettet, aktiv og åpen tilretteleggerrolle for utbygging gjennom kopling av forvaltning og utbygging som Boston Redevelopment Authority er tildelt» (de Vibe 2004:24).

Vi etterlyser altså en endring av politiske rammebetingelser. Men er det andre tendenser som kan virke beroligende på en frustrert arkitekt? Vi mener å observere en tendens til at store, gode og enkle byggetomter av samme type som «Kværnerbyen» og «de nye Grønlandskvartalene» er en ressurs som snart er uttømt i indre by. Nå er det små, vanskelig utnyttbare tomter med til dels komplekse eiendomsstrukturer og bruks- og rettighetsmønstre som står for tur, og gir de dyktige arkitektene spillerom.

Boligpotensialet i Oslo er beregnet til 81 500, hvorav 40 000 i indre by. Illustrasjonen er basert på PBEs egne illustrasjoner og kan avvike noe fra originalen. 
 

Boligpotensialet i Oslo er beregnet til 81 500, hvorav 40 000 i indre by. Illustrasjonen er basert på PBEs egne illustrasjoner og kan avvike noe fra originalen. 

Oslo‘s housing potential has been calculated to 81 500 units, 40 000 of them in the inner city. The illustration is based on the planning department‘s own illustrations, and may differ from the original.

Referanser/litteratur
  • Bystyret, Oslo kommune. 2007. «Sak 315 Leilighetsfordeling i reguleringssaker - Orientering om endring av praksis – Byrådsak 12 av 01.02.2007» [URL]. Bystyrets møte 26.09.2007. Tilgjengelig på www.sak.oslo.kommune.no/sru/ under «Møteoversikt 2007»
  • Børrud, Elin. 2005. Bitvis byutvikling. Doktorgradsavhandling. Oslo: AHO
  • de Vibe, Ellen. 2004. «USA: forbilde eller skremsel?» Oslo: PLAN nr. 5/2004, s. 12–24
  • Hemmersam, Peter. 2006. Muntlig kilde. Daværende instituttleder ved institutt for Urbanisme ved AHO, Peter Hemmersam, introduserte i samtaler om vårt diplom det oppklarende begrepet «lavfriksjonsprosjekter». Dette er prosjekter som forsøker å være så lite kontroversielle at de kan gå uten nevneverdig friksjon gjennom planapparatet og til politisk beslutning – en rendyrking av det middelmådige
  • Hvidsten eiendom: «Cheap Charlie: Pay less – take the mess» [URL] Oslo: Hvidsten eiendom [oppsøkt april 2006]. Tidligere tilgjengelig på http://www.livinginabox.no/ico...
  • Sandberg, Lotte: 2007. «Bokvalitet under press». Oslo: Aftenposten 17.11.2007
  • Plan- og bygningsetaten. 2005. Planleggingsprogram Hausmann. [URL] Oslo: Oslo kommune. Tilgjengelig på www.pbe.oslo.kommune.no/planer...
  • Ørestadsselskabet. Udatert. «VM husene går som varmt brød» [URL]. Tilgjengelig på www.orestad.dk/index/privat/ny...
  • Aarhus, Christian. 2006. «Industriell byggerevolusjon». Byggeindustrien 5/2006

English Summary
Housing production in inner Oslo

By Vegard Ramstad and Kristian Ribe

The map of Oslo is being redrawn. The post-industrialist transformation projects show how the city is being emptied of its large-scale programmes, making urban living a viable alternative to suburbia. It is now the new projects, rather than refurbishment and gentrification, that is the motor for urban development, and commercial developers are largely responsible for planning. The result is disheartening.

The political aim for Oslo is to build 40 000 new homes within the city by 2020. This will change the cha-racter of the city, but whether the result will be positive, is still an open question. In this article, based on Ramstad and Ribe’s Diploma project Contemporary housing production in inner Oslo from 2006, the authors take a critical look at current housing production.

Today’s urban projects in Oslo are usually initiated by private investors and developers. The city planning department is reduced to reacting to these initiatives, one by one, preventing long-term cohesive planning. The result is a monoculture of housing developments, that rely on already established physical and commercial infrastructure to give their inhabitants a sense of urban life; they rarely include shops, cafés or other social or commercial programmes. The planning of individual apartments is also driven by the desire for profit rather than concern for living standards.

Ramstad and Ribe conclude that a market driven ur-ban development will continue to dominate. Existing regulations could be adjusted to produce larger and more varied dwelling units, encouraging families with children to stay in the city. Public programmes at street level could be made mandatory. But rules do not ensure good architecture. All participants in the development and construction process must have clear roles and a common aim, in an open dialogue with planners and city authorities, formalised as part of a planning approval process.

Boligproduksjonen i indre Oslo
Vegard Ramstad
Vegard Ramstad (1977) er selvstendig næringsdrivende, og bor og jobber i ytre Namdal i Nord‑Trøndelag, hvor han er involvert i utviklingsprosjekter i regionen. Vegard Ramstad…les mer
Boligproduksjonen i indre Oslo
Kristian Ribe
Kristian Ribe (1978) er overarkitekt i eiendoms- og byforny-elsesetaten (EBY) i Oslo kommune, og jobber med strategisk utvikling av kommunal eiendom. Kristian Ribe har master…les mer
Boligproduksjonen i indre Oslo
Publisert på nett 02. mars 2017. Opprinnelig publisert i Arkitektur N nr. 8 – 2007. For å få full tilgang på alt innhold i Arkitektur N kan du kjøpe eller abonnere på papirutgaven.
Resolusjon
Artikkel

Resolusjon

Av Bernt Heiberg, Henrik Nissen

Byboligen
Artikkel

Byboligen

Av Sven Erik Svendsen, Inge Willumsen

Boligblokker på Bakkehaugen, Oslo
Prosjekt

Boligblokker på Bakkehaugen, Oslo

Thorleif Jensen, 1951

Brukerenes medvirkning på Skjetten
Prosjekt

Brukerenes medvirkning på Skjetten

Jens Bjørneboe, 1970

Brukerenes medvirkning på Skjetten

Arkitekt: Jens Bjørneboe

Muligheten for medvirkning fra brukernes side er tilstede fra man tenker på å bygge og så lenge husene står. Byggherren på Skjetten tok de viktigste avgjørelsene som lokalisering, boligformene, tetthet og det økonomiske grunnlaget. Skjetten-husene som fysiske gjenstander er åpen for forandringer og påvirkninger.

Brukerenes medvirkning på Skjetten
Brukerenes medvirkning på Skjetten
Brukerenes medvirkning på Skjetten
1
Brukerenes medvirkning på Skjetten
Publisert på nett 02. mars 2017. Opprinnelig publisert i Arkitektur N nr. 4 – 1971. For å få full tilgang på alt innhold i Arkitektur N kan du kjøpe eller abonnere på papirutgaven.
Hva med boligstandarden?
Artikkel

Hva med boligstandarden?

Av Thomas Tostrup